历经四次制定工作，横跨超过60年，万众瞩目的民法典正经历着立法程序的“最后一程”。5月28日的十三届全国人大三次会议上，民法典将进入表决环节。

　　若首部民法典正式通过，也意味着一项全新权利的诞生——居住权。

　　民法典草案的物权编中增加了规定“居住权”这一新型用益物权，讨论已超过20年的居住权制度有望尘埃落定。

　　北京大学民法研究中心主任尹田在25日接受时代财经采访时表示，民法典草案只是为居住权制度提供了一套标准，未来要怎么用还需要根据实际情况变化逐步完善。

　　此“居住权”非彼居住权

　　事实上，住在一个地方还真不意味着你拥有对这个房屋的法定居住权。夫妻之间共同居住、未成年子女居住在父母家，这些基于婚姻家庭关系的情况统统不属于居住权。

　　民法典草案中所指的居住权，也并不等同于日常租赁关系中获得的对房屋的使用权。居住权与租赁权在根本上是不一样的。

　　同样是对于他人财产的使用，在租赁过程中产生的居住关系属于债权，也是一种契约关系。承租人可以基于房屋租赁合同取得的对他人房屋进行使用、收益的权利，但承租人的权利仅限于用益而无法直接支配。

　　而在物权编中规定的居住权则具有独立性和直接支配性，能以自己意思无需借助他人的行为对房屋直接进行管领、实现权利内容。

　　尹田向时代财经指出，两者权利的性质不一样，居住权人的地位也比承租人的要高。

　　居住权最早起源于罗马法，彼时，居住权最主要的目的是为了保护弱者。男主人在去世后，房屋的所有权继承给儿子，但同时为了保障女主人、其他子女甚至奴隶不至于流离失所，因此创设了居住权。

　　民法典草案中的居住权也正是确立在不取得房屋所有权的情况下，可以拥有在房屋居住的权利。但同时，法律也规定了居住权有一定的时效，且不得继承。

　　当然，居住权的实现还需要依靠合同约定。在民法典草案中规定，居住权合同需要列明当事人的姓名或者名称和住所，住宅的位置，居住的条件和要求，居住权期间以及解决争议的方法这五项内容。

　　不过，在民法典草案上没有明确居住权登记的地点，以及居住权人享有的福利。对此，尹田指出，居住权的登记应该是在房屋所有权同一登记机关，而居住权人的地位也类似于长期房屋租赁的承租人，应享受相同政策福利。

　　争议超过20年

　　其实，关于我国是否设立居住权的讨论从上个世纪就已经开始。在1993年物权法起草之初，就有专家提出在物权法中设立居住权，并且在2005年的草案中亦曾设立专章规定居住权制度。

　　对于居住权的设立，尹田称，一是针对当时由于住房紧张，夫妻离婚不离家的现象，二是为了解决老人去世后保姆的居住问题。

　　但这项看似兼具情理的制度却在当时引起不少争议，最终在2007年物权法正式通过时，已无有关居住权的条款。

　　反对者认为，在社会上设立居住权的需求并不多。由于租赁市场的发展，当时住房紧张的问题已经逐渐缓解，而且有关生活关系的问题，法律不宜干涉太多。针对保姆的情况，反对者在当时更指出，在中国使用保姆的家庭只占少数 , 而准备给保姆以物权性居住权的雇主 , 恐怕是少之又少。

　　物权法在出台后一直未经修订，这也使得关于居住权的讨论逐渐平息。直到在去年12月民法典草案首次亮相，被搁浅了12年的居住权制度再次被纳入到民法典的物权编中。

　　不过，十余年过去后，民法典中的居住制度早已与原本不同。全国人民代表大会常务委员会副委员长王晨在22日对《中华人民共和国民法典(草案)》的说明中提及，增加规定“居住权”这一新型用益物权是为了贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求。

　　民法典草案中明确了居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要(草案第二编第十四章)。

　　投资性居住权的转向

　　时至今日，居住权的出现已不仅仅是为了解决过往婚姻、家庭中出现的问题。同时，社会上对于是否应设立居住权的争议也逐渐走向设立共识，最重要的一个推动因素是中国在2014年开始“以房养老”的试点。

　　尽管以房养老的模式涉及约30种，但人们经常所指的是住房反向抵押贷款。即拥有房屋完全产权的老年人一方面可以通过抵押房子的所有权获得退休后的养老金，另一方面也可以继续保持对房子的使用权利。

　　实际上，在以房养老的实践中，已经实现了房屋所有权与居住权的分离。

　　在2015年，幸福人寿保险股份有限公司正式推出了社会上第一款以房养老的保险产品。该保险的条例明确了老人对于抵押房屋的权利，里面提到老年人拥有“抵押房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权”。

　　虽然在保险公司的合同上，双方已经明确了居住权利的存在，但尹田认为，这与在法律上正式确立的居住权仍有一定的区别，“居住权是需要登记的。一旦登记，就意味着居住权是建立在非常稳定的财产上，而且谁都要去尊重。”

　　长期研究养老金融的武汉科技大学金融证券研究所所长董登新在25日向时代财经表示，保险版以房养老的模式尤其适用于民法典所设定的居住权利。“民法典草案赋予老年人住房权利，从而保障了老年人对财产的所有权和处置权，解决了利用反向抵押进行以房养老的问题。”

　　对外经贸大学保险学院教授王国军也认同，法律一旦明确细节，可以解除老人在反向抵押保险的后顾之忧，在一定程度对反向抵押养老保险制度的发展有一定的促进作用。

　　不过，以房养老只是投资性居住权兴起的一部分。

　　清华大学法学院院长申卫星曾经探索对居住权的现代功能进行转换，在保留其社会性功能的前提下，更加关注其投资性功能。例如，在合资建房或购房、时权式酒店中居住权的应用。

　　值得注意的是，在居住权从保护弱者的社会性到投资性的转换中，矛盾的地方也不少。居住权设立的初衷是为了解决婚姻家庭中住房问题，因此无论在罗马法的初创，还是在人大的立法说明中，仍然强调居住权的无偿性质。

　　但是在以房养老的实际操作中，能否界定居住权的确立属于“无偿”尚有疑惑的地方。“是否‘无偿’不一定说的清楚，因为天上不掉馅饼，只要整体上看上去是一个交易，这个居住权就是交易的一个内容。”尹田说。

　　尽管在居住权草案的多项条文中另有补充“当事人另有约定的除外”，为日后居住权的实施留有余地，但草案中的6个条文也并没有说清楚居住权确立的所有问题。

　　“这个居住权适用的范围有多大？没有说是以房养老，也没有说具体的模式、对象范围。究竟是把自己的房子卖掉之后自己设立的居住权，还是他人为你设立的居住权？涉及到一系列的费用开支，这个费用究竟是谁来负担、是谁来约定、怎么约定？”尹田认为，目前居住权的条文过于简单和粗糙。

　　“这几个条文解决不了什么问题，特别是大家都没有用过的情况下，有可能会造成很大的误差。”尹田说。

　　不过从积极的角度来讲，尹田也指出，居住权的确定也有一个好处，至少提供了一套标准和模式。“立法也不是想做就能做到的，受限于各种各样的条件，所以法律上的规定，整体是好的。但是不是足够科学、足够周到？那肯定是有不够完善的地方，所以在这种情况下，居住权也不一定是一个成熟的制度。”

　　同样，对于王国军来说，他也期待未来针对居住权在以房养老的使用有相应的司法解释出台。