在楼市调控趋紧的大背景下，2018年一季度大部分城市土地成交溢价率明显下行，但成交金额依然刷新了历史同期纪录。

  今年的政府工作报告再次明确，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

  “房住不炒”此番出现在政府工作报告中，也意味着今年的房地产调控仍将继续，投机性需求仍将被挤压。不过，整体上调控政策和方向将更加趋于差别化。

??土地成交较火

  从当前土地出让数据来看，房地产企业似乎已然做好应对楼市调控的准备。

  中原地产研究中心统计数据显示，3月50大城市土地出让金高达9233.3亿元，同比2017年同期的5823.7亿元上涨58.5%。热点城市开门红，包括武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等30个城市土地出让金额超过100亿元。

  不过，在调控政策的影响下，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右，低于2015～2017年平均30%的溢价率。

  官方数据也显示，国内土地市场依然处于上扬态势。

  财政部3月21日发布“2018年1-2月财政收支情况”显示，今年前2月全国国有土地使用权出让收入8499亿元，同比增长38.9%。

  这一增速与2017年的全年增幅有所降低。2017年全国国有土地使用权出让收入52059亿元，同比增长40.7%。这一数据创下历史新高。此前我国年度土地出让收入最高额是2014年的42940亿元。

  2017年土地出让收入之所以出现较大幅度的增加，一方面是地方政府供地增加，另一方面楼市销售情况较好，房地产企业的拿地需求也比较旺盛。

  2017年全国房地产供地11.5万公顷，同比增长7.2%。这是近四年来全国房地产供地量首度出现正增长。

  对于前3月的土地市场情况，中原地产首席分析师张大伟认为，全国多个城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。三四线城市土地市场也明显活跃。2018年大量房企进入三四线城市拿地，推动了一些城市的土地销售额创历史同期纪录。

  不过，他也认为，从2016年的“9·30”调控开始，全国一二线城市严格房地产调控，这种情况下房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

  国企自用地建保障房

  除了国有房地产用地成交活跃外，住宅用地供应也在不断拓展其他渠道。近日，利用国有企业自有用地建设保障性住房，北京再添一个典型案例。

  3月29日，北汽集团潮白水悦棚改定向安置房项目在北京顺义区全面启动建设。该项目是现阶段北京市属国企利用自有存量土地开发建设保障性住房类同期启动建设面积最大的项目。

  《北京日报》报道称，这个项目所在地曾经是北汽越野汽车有限公司年产10万辆的整车厂，现在该厂已经疏解搬迁到河北黄骅。该安置房项目利用厂区外迁后的存量土地，对接东城区的棚改定向安置房项目。项目总用地面积403亩，总建筑面积73.7万平方米，将为东城区政府提供4000余套定向安置房源，同时为北汽集团解决1000户农租户安置房源。

  北汽集团相关负责人表示，国企闲置用地变身保障性住房，盘活了现有土地资源，破解了土地供应瓶颈，这不仅推动了土地资源的节约集约利用，也促进了国有资产的保值增值，在土地供应稀缺、地价不断高企的环境下，达到了社会效益和经济效益的双丰收。

  今年年初，国土资源部（现已划入自然资源部）高层曾表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

  其中，“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”即被外界解读为国企利用自有工业用地建房。

  过去多年来，我国城市住宅开发的模式一般为房地产开发企业从政府部门购得国有土地，然后进行开发并对外销售。其特点一是政府土地部门通过招拍挂方式提供新增居住用地，二是出让对象必须是国有土地，如集体土地须征收为国有土地后方能出让。

  2017年12月召开的中央经济工作会议要求，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。上述国土部的表态是落实中央经济工作会议的举措之一。

  北京利用国有企业自有用地建设住宅此前已有先例，主要是提供保障性住房。

  北京市住建委相关负责人去年年底曾介绍，北京进一步引导和鼓励全社会支持参与住房保障工作,不断拓宽保障房筹集渠道,多主体供给,形成了广泛合力。其中，鼓励国有企业利用自有用地建设保障房,加大政策支持力度,目前已建设约12万套。

  “鼓励国企拿出自有用地建设保障房,是增加保障房的供给渠道,而非企业自建房为企业内部职工福利分房。”上述负责人表示，这些房源均面向社会符合条件的保障房家庭进行公开配租配售。

  虽然国企自有用地建设保障房已经有不少案例，但哪些企业有资格利用自有工业用地来转变土地性质，这些用地有多大规模，其中又会有多少能够获得政府部门的审批来转变土地性质，土地转变性质过程中是否要补缴土地出让金？这些仍需要相关部门出台具体实施细则。

  国土部高层年初也表示，对实现住宅用地多主体供应，要进一步加大理论、法理研究和实践探索力度，以蹚出路子，制定出政策，争取尽快展开面上的工作。