从传统购物中心到全渠道发展，从高呼“狼来了”到主动参与电商竞争……近年来商业地产在转型路上不断前行。未来，商业地产不仅要做强优势品类，收获更好的业绩，更要向三四线城市下沉，积极打通金融渠道，在激烈的市场竞争中笑到最后——

  新年伊始，印力联合大股东万科收购凯德20个购物中心，拿下商业地产领域的并购大单，成为业界关注的焦点。但与此同时，全国不少商业地产仍然经营惨淡，行业分化严重。在一二线城市商业地产去库存压力仍存，三四线城市商业地产利润不足，传统商业业态增速放缓的情况下，未来商业地产的前景如何？哪些转型路径将受追捧？在近日举行的全国商业地产年度形势分析会上，这些问题引发了业界人士的热烈讨论。

??不“变”就没有活路

  作为商业地产的一大主战场，百货行业的冷暖，对商业地产的景气程度影响很大。“就2017年的市场形势来说，百货业态呈现回暖迹象，持续4年至5年的业绩下滑已经终止，国内很多百货企业实现了利润、销售双增长，下滑的趋势已经扭转过来。”北京王府井百货（集团）股份有限公司发展部部长曹世斌告诉经济日报-中国经济网记者。

  业绩反转得益于一个“变”字。过去一年，不少传统商业在电商的打压之下慢慢缓过劲来，商业地产企业纷纷转型，新商业模式层出不穷，行业内部不断整合洗牌。中国商业联合会副会长、中华全国商业信息中心主任王耀认为，百货店业绩提升的主要原因在于增加了食品销售，中高端家电、珠宝和化妆品都取得了较好的销售额，突出了自己的优势品类。“2017年商业地产市场最大的特点就是变化快，不断推出新的东西。”王耀说。

  业态的重新组合和商业项目的升级改造成为2017年商业地产的重要标签。据联商网数据中心统计，2017年存量改造的商业项目（包括百货转型、更名重开、调整升级等模式）超过30个，略高于2016年，主要以3万平方米至5万平方米项目为主。比如，北京西单大悦城9层经过改造后，推出了首条主题街区——样街，聚集了拇指滑板、电竞科技、网红奶昔等数十家店铺，多元化的业态组合与开放式的动线设计，成功吸引了更多年轻顾客。

  相较于电商的便捷，体验成为线下商业体的重要武器。不少购物中心着手升级传统业态，家庭体验式业态、亲子类业态逐渐受到欢迎，电影院、健身会馆、电玩城、美容美体、儿童职业体验、儿童游乐等体验式业态在购物中心里得到了快速发展。

  随着线上流量增速放缓，线上线下商业的联系也日益紧密。“当前，线上流量已经遇到瓶颈，就像飞机没有油了需要停机坪一样，线下企业就是停机坪，现在一些线上企业收购线下企业是必然战略。线下往线上走，线上往线下布局，全渠道发展是目前很多企业所追求的。”北京物美商业集团股份有限公司首席运营官于剑波说。

  三四线城市是未来机会

  商业地产经历了多年的跑马圈地之后，供大于求和同质化已成突出问题。在一二线城市的购物中心趋于饱和、竞争激烈、成本攀升的形势下，业内认为三四线城市是未来5年至10年内商业地产的机会，不少发力商业地产的开发商，也已经将目光投向了三四线城市。以万达为例，2017年开业的51个项目中，三线及其以下城市开业的项目多达25个，占比近50%。

  对于商业地产而言，三四线城市商业布局和人口情况都是推动其发展的有利因素。数据显示，目前三四线城市的人口占全国城市人口的53%，但购物中心仅占全国的16.5%。随着城镇化的发展，三四线城市人口数量还将增加，且随着城镇化发展，居民的收入、消费水平以及对生活品质的要求都会随之增高，这将给三四线城市的商业开发提供助力。

  “2017年我们收购了大量凯德的购物中心，主要集中在三四线城市，当前北京、上海的商业地产存量已经不多了，我们今后会更关注具有发展潜力的城市。”印力集团北区副总经理张楠说。实际上，新一轮的“跑马圈地”商战已经在三四线城市间打响。据不完全统计，2017年以来，包括新城控股、红星商业、凯德、万达等商业地产商旗下大型商业综合体项目集中在三四线城市落户。

  虽然三四线城市受到企业热捧，但也应注意到市场暗藏的风险。“市场很大，但是利润很薄。三四五线城市基本没有专业开发商，运营者不懂商业，做起来非常难。如果管理不够精细，开发商就没有利润。”宁波太平洋恒业控股有限公司董事长胡敏杰告诉经济日报记者。

??打通金融通道才有出路

  “地产企业现在都在拼销售，而未来要比持有物业数量和质量，从土地供给的情况来看，很多地产项目以后只能持有。要想运营得好，商业地产的金融化就是重要出路。”华润置地有限公司华北大区商业地产管理部运营副总监魏岭表示。

  当前，一二线城市商业地产日渐饱和，进入存量时代，但存量商业地产沉淀了大量的资金，不利于企业的高速周转，越来越成为企业规模化的障碍，一些企业开始积极探索将成熟的商业物业实行资产化管理。有业内人士甚至认为，商业地产如果不打通金融通道，未来的发展就没有出路。

  2017年，深圳益田假日广场资产支持专项计划成立，成为去年首个资产证券化商业项目。家居巨头红星美凯龙拟将两间购物商场证券化，并在中国发起类REITs计划；印力首单CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”发起设立；国内首单社区商业类REITs“中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项计划”在上交所获批……

  其中，REITs作为房地产金融创新的重要形式，受到商业地产企业的追捧。所谓REITs即房地产信托投资基金，通过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。

  众所周知，房地产是资金密集型行业，具有投资周期长，投资规模大的特点，一般大众很难参与大型房地产及商场投资。实际运行的结果是房地产投资者及开发商的集资来源严重受限，普通投资者也少了一个重要的投资渠道。高和资本资本市场部高级副总裁王坤表示，中国目前有10万亿元规模的商业不动产市场，如果将这些存量通过资产证券化形式增强其流动性，可以帮助企业更高效地利用资金，一旦推广开来，商业地产格局有望发生根本变化。