作者/管艺雯

经历了几个月的传闻和猜测之后，10月24日，京东正式宣布进军房地产市场，覆盖住宅、商业地产、特色地产三大市场，并放出豪言，称将在5年内实现流量、线上交易量的双料冠军。

在京东房产的发布会上，京东集团副总裁、京东商城居家生活事业部总裁辛利军表示，“一个以运营为核心竞争力的大地产时代已经到来。”而他认为，这个时代背后的三个主要特征，则是“住宅进入租赁时代”，“商业地产功能变迁”，“特色地产将出现爆品”。

在这个大地产时代里，京东房产想通过建立连接、运营赋能、打造爆品来打造一个完全的服务平台，“我们是做大蛋糕而不是要去分这个蛋糕。”京东房产业务负责人曾伏虎表示。

公开资料显示，曾伏虎于1999年加入搜狐，历任搜狐新闻中心总监、商务拓展部总监、搜狐焦点网总经理等，2014年晋升为搜狐网副总裁。2016年，曾伏虎从搜狐离职后出任海航云商运营总裁，今年7月离职，并于7月25日加入京东。

值得注意的是，今年9月底，支付宝的租房业务正式上线，10月10日又在8座城市开启支付宝信用租房；融创、万科数十亿元的斥资，也将链家这家中国最大的房产中介推到了聚光灯之下。

京东房产能给开发商带来什么？面对同为互联网巨头的阿里，以及中国存量房时代的主角链家，京东房产的优势在哪里？深耕地产这个线下最重的领域，京东房产要跨过哪几道坎？

京东房产能给开发商带来什么？

此次发布会上，京东房产与房地产企业碧桂园、蓝光地产等众多开发商和战略伙伴达成合作。碧桂园集团营销6区大区营销总经理莫迟表示：“房地产行业需要技术创新的驱动，我们愿意成为行业先行者，与京东房产一同在行业内率先构筑‘互联网+房地产’线上线下融合的新模式。”

房产业务的正式上线，也是曾伏虎加入京东一个季度以来的第一份成绩单，他笑称自己要“抓紧时间争取早日转正”，曾伏虎透露，在住宅领域，目前一期上线的是新房业务，二手房和租赁业务会陆续上线。

目前，京东房产已上线京东商城，而此前推出的京X计划，京东与腾讯、今日头条、百度、网易、360等流量中心建立起的连接也将成为京东房产项目的流量源，让众多开发商推出的房源可以通过各种渠道触达消费者。

在曾伏虎看来，京东建立的连接并非简单的信息告知，而是通过整合京东营销、服务、供应链等能力，为购房者打造的一站式体验，与京东房产合作的项目在与其他项目竞争时，获得的额外价值将是服务于购房者的全周期服务。

一位京东内部人士告诉凤凰科技，京东房产业务隶属于京东居家生活事业部，而该事业部同时还包括家装、家具等品类，这也就意味着，消费者在京东平台购房，还可以获得家装、家具的购买优惠。

在曾伏虎的观察中，京东房产的三个核心业务，即住宅、商业地产、特色地产，其中“建立连接”可以帮助房地产商完成获客，而对商业地产的赋能和特色地产的反向定制，这两者解决的正是目前地产运营的难点。

商业地产方面，京东将会有更多线上线下结合、自带流量和人气的产品在商业区域落地，曾伏虎举例，比如京东无人超市，京东之家等；另一方面，商业地产作为线下实体承接方，可以共享京东的招商资源、会员运营管理体系。

由于京东的房产业务尚处于早期，曾伏虎将盈利模式相对笼统得分为三个方面，广告模式、销售佣金，以及商业地产的运营收入。他认为，房子靠房价本身的增值所能支撑的已经有限，未来要靠运营的力量来去支撑。

京东还将利用自身积累的消费行为数据，来判断用户未来的消费趋势，反向定制房地产行业的爆品，据悉，京东房产将围绕商业地产、产业地产、旅游地产、养老地产以及海外地产等领域搭建专属团队，与开发商、代理商进行深度合作定制，开发品类爆款。

巨头们的新战场？

链家研究院数据显示，2016年全国房产销售总规模在20万亿，其中二手房规模在6万亿左右，二手房租赁占2万亿，而新房的交易规模达到12万亿左右，规模占比最大。而链家在2016年，其交易额超过1万亿元，巨大的市场空间，成为京东、阿里等互联网巨头的必争之地。

今年9月底，支付宝的租房业务正式上线，10月10日，支付宝又宣布已有超过100万间公寓正式入驻支付宝，并在8座城市开启支付宝信用租房。蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博在接受媒体采访时表示，“我们给自己定的目标是，把它放到战略高度，要做成中国最大的租房平台。”

而在新房市场，2010年淘宝房产频道正式推出，曾一度陷入困境，并于2014年并入虚拟及生活服务事业部后重新包装上线。

另一头，认识到用户的需求已经不再是简单购物，而是更多的体验和乐趣，苏宁开始与万达、恒大合作，将联合定制苏宁广场、生活广场、苏宁超市、红孩子母婴、苏宁影城、苏宁小店入驻国内主流的商业广场、各类住宅小区等。

实际上，京东在此次房产业务发布之前，也有过多次房产电商业务的尝试。2014年双十一期间，京东金融联合远洋集团开展互联网营销，试水房地产众筹；2015年，京东又在6.18店庆当天，推出千套特价房。

而作为在商业地产中担任吸引客流角色的创新模式，京东将会推动无人超市、无人便利店、生鲜超市7 fresh、京东之家、京东母婴体验店等多种线下爆款形态的落地。

这其中将充分运用到京东的大数据能力，以京东之家为例，此前在36氪的报道中，京东之家门店的选品和陈列都依靠京东平台上的大数据来决定，举个例子，京东可以从自身的物流数据中得出门店附近消费者的数码购物习惯，喜欢消费的品类和价位，来决定门店中所展示的商品。这种数据分析能力，反过来又可以给整个商场的商户提供参考。

巨头们已经吹响了进军地产的号角，可以预见的是，巨头们在房产市场的后续布局，未来一定会产生正面竞争。

京东房产面临的几道坎

当被问及京东房产是否与链家这些房产中介存在竞争时，曾伏虎强调，“京东房产要做大蛋糕，而不是分这个蛋糕。”他认为，链家最大的优势是拥有15万人的经纪人团队，是典型的线下打线上模式，而京东房产要做的，是将拥有良好服务能力的经纪公司引到平台上，帮助购房用户得到更好的服务。

公开资料显示，链家最引以为傲的是其拥有业内最大的房源数据库，即链家所称的“楼盘字典”。2017年4月，链家创始人左晖透露，链家在10年前就已开始做“楼盘字典”，截至目前，有8000万套住宅数据，覆盖30个城市，大约有11万个小区、60万栋楼、60万个户型。

坐拥如此庞大的楼盘资源，链家自身也在积极得线上化，如何说服这些房产中介将其拥有的资源引入到京东房产的平台，怎样平衡双方的关系，或许是京东房产要考虑如何跨越的第一道坎。

目前房产电商面临的最大难题是，如何将线上流量转换为线下成交，这背后需要有大量的线下团队来做支撑，也就意味着将会做得很重。是做纯服务平台，还是会在后期招募线下团队介入到销售服务环节，这其中应该如何平衡，也是京东房产未来需要考虑的问题。

不过至少在目前，曾伏虎想得很清楚，“京东目前还是平台的思路，会帮助开发商一起开发系统，提供展示、服务跟踪评价、服务商筛选比较等多维度功能，给消费者提供足够的信息，来消解其中存在的信息不对称。”

另外，虚假房源是房产电商平台的一个顽疾，曾伏虎表示，京东最大的核心竞争力就是对于正品行货的保障，这套正品行货的保障办法同样适用于房地产业务，包括有怎样的进驻要求、对哪些部分做核验和管理、如何通过第三方数据和反馈做管理和监测等，“京东在这方面是具备解决问题的能力的”。

身处地产大时代，政府和机构都处在解决问题的风口之上，京东房产的入场踏上了恰当的时间点，其技术和平台能力将帮助解决行业痛点，而这个征途上，将面临的对手和坎也不在少数。