投资商铺的目的，实际很简单，并不是考虑它能带来多少增值空间，而多数的朋友，都是当作一个赚钱机器来进行投资的，作为一个固定的资产和赚钱机器，为什么会这样呢?
　　商业地产的价格，使用属性，未来判断，关键是还运营商的情况;
　　那么既然是一份资产，实际投资商业地产的渠道有很多，并非买商铺这一种方式;
　　都有哪些呢?
　　股权投资、项目投资、房地产投资信托(REITs)，商业地产贷款抵押证券(CMBS)，还有买实体商铺，产权商铺等等;
　　这里有一些概念，需要澄清一下，哈;
　　除了买实体商铺，可以直观的享受到商铺增值的收益外，其他的投资模式基本是看不到的;
　　也不完全对，实际上只有产权商铺没有增值收益的;
　　另外，产权商铺会有多种模式，规则不一，每个项目都不一样，情况也不一样;
　　个案说个案，但是基本都是投资类的居多，可回收可持有，固定回报率，就这么一个玩法，没有实体商铺;
　　股权投资，项目投资也可以享受到增值收益，但是这两个基本上，老百姓能参与进去的可能性为零，多为机构或者大佬模式;
　　还有就是，房地产信托基金(REITs)和商业地产贷款抵押证券(CMBS)，也可以享受各类收益;
　　那么，就聊一聊房地产的另外两种投资模式;
　　第一:房地产投资信托(REITs);
　　REITs是一个房地产投资信托的缩写，具体的请网上自己搜索理解去吧;
　　为什么是房地产投资信托呢?
　　说白了，就是一家公司建设了很多商业项目，包括仓库，酒店，大型商业项目，写字楼等等，通过精细化运营管理，之后打包成金融资产上市，卖给普通的投资人;
　　普通人买入REITs，也就相当于买入了一堆的铺子，大家一起分享物业出租、升值的红利;
　　但是定义为基金，收益比债券高，比股票低，风险较小;
　　当然还有很多优点，但是国内房地产信托还不是那么的成熟，这取决于很多因素;
　　一是楼市承载了超发的货币，作妖式的价格波动;
　　二是国内实施的阻力还有税收方面;
　　三是投资就有风险，目前房地产信托投资国内还不太成熟，国外比较成熟，但是外汇管理空前严格;
　　但是希望就在田野上;
　　第二:商业地产贷款抵押证券(CMBS);
　　这个属于机构行为，当然也属于资产证券化的一个标杆，欧美已经非常的成熟;
　　从这个词语字面上就可以看出，商业地产贷款，抵押，证券，从这三个部分出发，就了解了这一产品的特性;
　　那就是把商业地产开发商在银行或者信托机构的贷款，抵押给投资人，通过证券化的方式发行，卖给普通的投资人;
　　官方的说法是，商业地产公司的债权银行，也就是说抵押贷款以原有的商业抵押贷款为资本，汇聚到一个资产池中，以商业地产未来的收入作为偿债本息的来源，发行证券，卖给普通的投资人;
　　看似简单吧，但是里面的程序有很多，但是国内依然不成熟，但是保利地产已经小试牛刀;
　　这里面会参与到政府、银行、保险公司、评级机构等等多方协作，还有就是政策的支持;
　　另外，商业地产的不良贷款率已经远远高于住宅了，可以说非常的高，而CMBS是处理不良资产的有效方法。
　　现在就可以在上海证券交易所买到保利的这款证券理财产品;
　　未来会有更多的地产商进入资本领域，不久将来商业地产、产业园区、长租公寓、联合办公、特色小镇、物流地产等，都可以买到;
　　这也是开发商转型的一个元年，转型为运营商的开始，就是资金池，流动资金的转化，享受长期收益;
　　这个收益，当然包括租金，增值，还有其他等等;
　　阿永哥点评:
　　一是我迎来了一个商业地产一个好的时代，也是一个乱世的时代，好的时代是因为买实体商铺不再是唯一渠道，坏的时代是因为洗牌加速，虽然各大地产开发商进行转型，但是失败的概率会增大;
　　实际就是开发商转型过程中的创新动力到底足不足，是一个最大的关键，还有就是人才;
　　二是商铺的投资就是投资的运营，理论上实体商铺和证券，没啥区别，但是组合后的证券投资，或许关联的机构会更多，所以监管也会更严格，要比产权商铺的风险小很多，而且收益稳定一些;
　　三是未来有经营需求的商铺购买者，或者社区商铺，成为个人投资的重要领域，大型商业资产证券化是趋势;
　　或许这个时间，就在不久的将来，5年或是10年就成熟了，因为地产商转型，就给了他们这么多时间，而已吧!
　　买房卖房，怎么增值，怎么识破买卖花招?
　　来源：乐福居