近来以“98万入手珠江新城公寓”为噱头的跑马地大厦再度在商业地产市场掀起风云。“3·30新政”后，广州一手商业地产成交下挫明显，尤其是公寓物业成交量大幅下降。从中原地产监控数据显示，双位数成交的商业公寓盘已可挤进全市前十，偶尔出现一些过百套网签成交，则属于批量网签或者滞后网签。一、二手商业地产在新政下，成交更见萎缩。

对于憧憬低总价入手珠江新城二手公寓的投资者来说，各地即将出台的“商改住”细则是推动他们入市的一个主要因素，不过，虽然近期各地有放出“商改住”的政策气球，但从细则的征求意见稿来看，降低“商改住”单位的流动性是主旋律，这意味着“商改住”后变现能力进一步削弱。

各地“商改住”无细则

“商改住”是国家鼓励行业发展的一个方向，但是各地暂时都未出台细则。6月30日，广州市发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，其中第9条规定“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售”。这一条规定，显示希望开发商长期持有，目前不少大开发商都参与长租公寓的开发，且不少地块在出让开始就已约定“只租不售”，广州的“商改住”细则日后若落实，对开发商是一个利好。

8月18日，佛山市发布《佛山市推进商业用房、办公用房改建为租赁住房有关工作的通知（征求意见稿）》，其中规定“自然通风、采光和配套设施满足居住生活的商业、办公等项目，不改变使用年限，建设单位、法人或个人可申请改建为租赁住房，经规划、公安消防、住建等部门审批和验收，凭流管办的租赁登记备案证明，到供水、供电和燃气部门申请用水、用电、用气价格按民用标准执行。改建后的租赁住房10年内不得转让”。佛山的“商改住”征求意见稿对申请“商改住”规定了6个步骤，较富有实操性。

“返租”有不确定性

据中介透露，跑马地大厦公寓单位拟定的售价相差较大，无明窗的单位售价不到5万元/m2，有明窗的单位售价则接近7万元/m2。据一位到过现场查看项目的投资者说，无明窗单位居住舒适性不高。

中原地产研究发展部人士表示，该项目周边有一二手商业公寓项目在售，位于5号线潭村站出口的珠光新城御景二期，一手公寓售价4.5万～5万元/m2。二手公寓为马赛国际公寓、富力公园28和力讯T，售价主要集中在3万～5万元/m2，单位租金大致在70～90元/m2/月，租金回报率水平主要为1.4%～3.6%。行业人士认为，从珠江新城周边一、二手公寓的价格来看，马会铂金公寓整体售价略微偏高，但因小面积单位，总价低，位置优势及产品稀缺性，可接受程度较高。不过投资者应注意未分契偷步入市所带来的风险，且即使投资商宣传“返租10年”，有些项目之前已发生投资商单方面取消返租或大幅下调返租租金的情况，个人投资者入市需谨慎。