全国有4.3亿㎡被低估的存量商业资产？我们拿什么来拯救……

什么是存量

任何资产一但建设完成（包括城市、道路、管线，高架桥等），就立刻成为存量资产。存量规划的本质和增量规划是一样的，也是要创造价值。
商业地产存量状况

国家统计局数据显示，2016年全国商业地产开发投资2.24亿元，同比上涨7.5%，涨幅比2015年扩大3.3%。这也高于同期投资6.4%的涨幅。其中办公楼开发投资同比增幅为5.2%，比2015年收窄4.9%;商业营业用房开发投资同比上涨8.4%，增幅扩大6.6%。

中国指数研究院新近发布的《2016中国商业地产市场发展年报》下称“年报”显示，虽然去年的投资增幅创下五年新低，但由于当前商业地产存量大，市场以库存去化为主。而且，库存分化颇为显著，一线城市库存较低，但二、三线城市的压力不小，例如一些住宅供应较为紧缺的城市如武汉、苏州等，其商业地产却面临较大去化压力。因此，许多城市将商业地产的去库存列为2017年房地产市场管理的头号任务，并依据相关政策法规提出创新性去库存方案。
商业地产去库存改造思路

创造性改造：利用历史文化建筑，打造全新地标型综合类商业项目，此类项目投资巨大，改造期长，例如上海新天地与佛山岭南天地；

变革型改造：通过并购原项目，改造成商业项目，持有经营，并持续结合市场状况改造，如凯德商用的项目；

出尘焕新改造：陈旧业态带来的必然更新改造，原开发商引入新的运营管理团队，例如世茂天阶项目，上海金桥项目，天津大悦城项目等。
典型案例举例

    上海新天地

    原状

    在新天地项目开发之前，这里是一片拥有近一个世纪历史的石库门里弄建筑。石库门里弄在最多的时候有9000多处，曾占上海市区全部住宅面积的六成以上。然而随着城市的不断发展，石库门早已不能满足居住需求而且有些石库门的空间结构也已不适合现代人的居住观念，但这些又是上海独有的“艺术品”，具有一定的历史价值。

    改造方案

    以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧区为基础，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。

    改造成果

    最终新天地成为了以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。并且以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。成为上海市地标性商业区。

    凯德望京

    原状

    收购望京项目时，出地三层，凯德调整的方面是，将原本打算做办公的塔楼调整为购物中心。

    改造方案

    运营10年之后，望京项目在今年进行了外立面的翻新和停车场的升级改造，同时，凯德商用每年都会预留资金对地面、墙面和灯光进行优化。然而，比提升硬件更关键的是软件的升级，它考验的是运管团队的敏锐度和节奏感。

    此前，望京项目的6-7层是大餐饮，8-9层是KTV，10-11层是健身房。6-11层只有三个品牌。当凯德发现餐饮与市场消费习惯脱节，KTV的经营也较弱时，便与经营者沟通提前结束租约，腾出4层面积增加了四五个品牌。

    运营年限长，租金逐渐升高，租户对消费频效也会有更高要求，凯德会考虑业态和品牌的丰富度，尽量控制店铺不要太大，扩大顾客的选择面；同时保证商场的活力，使得顾客在购物时，视觉上、触觉上有互动。

    10年时间看似很长，但按商业地产3年一个周期来看，不过短短三个周期，在头一个周期，主要是确定商场的定位和运作，第二三个周期，则可以更好地对这个商场进行把控。

    新加坡凯德商用一直以商业轻资产运作见长，输出品牌和管理。凯德商用目前的项目，很多都由收购得来，不可避免地要涉及存量商业项目的改造。

    改造成果

    望京凯德MALL目前年销售额在10亿以上，日均客流量超过3万人次，虽体量小，但投资净回报率达到12%，以精细化运营策略在市场中取得了稳定的效益。该项目2016年调整了68个品牌，调整面积达25%，瞄准年轻白领的需求，该项目未来的零售格调在往“轻奢”方面提升，希望提升为望京地区的潮流风向标。

    上海金桥项目

    原状

    原新金桥商业中心，项目由阳光欧洲城集团开发，于2006年首次开业，总建筑面积约5500㎡，地上商业共2层，地下一层停车场，车位约100个。并成功吸引了廊亦舫、家得利超市、爱婴室母婴生活馆、鼎御咖啡、来音琴行、春瑞教育等品牌入驻。但经过几年的发展，周边的商业竞争日趋激烈。面对消费者对于更加精致舒适的购物环境和多元化购物体验的要求，建筑风格略显陈旧、业态配置相对单一的新金桥商业中心项目疲态尽显。

    改造方案

    面对周边大型购物中心的强势竞争，应精准锁定小体量商业便利性、休闲性、消费频次高等独特优势，采用差异化的品牌配置，多元化的业态组合，与大型综合购物中心相得益彰，共同打造金桥镇全新的文化、休闲、娱乐、商业核心区。

    基于此，迈卓将此项目定位成精致型社区邻里中心，并正式更名为“金桥·佳邻坊”，项目将着力以开放式的空间形态，时尚的建筑外形，主要业态涵盖餐饮、生活服务、零售、亲子等，为消费者提供休闲、舒适、趣味、轻松的环境体验。

对传统商业零售地产来说，由于电商的强烈冲击下，目前正在历经寒潮，这也加速了商业零售地产的转型和改造。消费者对高品质、体验性极强的商品消费需求正在快速增加，建立以消费者为核心的“体验式服务”模式，这就需要构建一个满足消费者购物体验及社交欲求的场所。因此，商场的改造和运营管理，成为盘活存量资产的关键。

的确，在存量物业超过增量物业的客观趋势以外，从企业到国家均发力存量物业，已体现出存量物业盘活背后，深刻的经济价值和产业效益。而这也是焦虑之中，中国商业地产存量时代的最大机遇。