随着宏观经济结构的调整，房地产市场也愈发理性，各城市间分化加剧，为房企的布局策略带来了压力。一线和发达二线城市土地竞争激烈、价格高企，中型房企拿地不得不采用抱团的方式，小型房企几乎已经无法生存。

三四线城市的分化情况更为严重，意味着风险和机遇并存：风险方面，主要包括库存量大，地方政府规划无法兑现，地方房企割据难以进入等；机遇方面，除了住宅的供应和需求外，部分城市有一定的经济能力和人口基础，但缺乏足够的商业和产业支撑，且竞争者相对

少。

对于当前城市发展状况，房企应该如何制定城市布局策略，寻找更多发展机遇？近期，百度地图发布了《2017年第二季度城市研究报告》，我们从城市活力、购物中心、公共交通这三个与房企或运营商进行城市布局时有一定相关的因素，对这份报告进行了解读，希望能

起到一些启发和可资借鉴的作用。

1、新一线城市展现魅力，北上广深依旧吸引力强劲

据报告显示，第二季度全国60个主要城市人口吸引力榜单综合排名中，深圳市排名第一，北京、广州、上海、东莞分列2-5位。60个主要城市吸引了全国城市新流入常驻人口的53%，较第一季度上涨9%，人口向主要城市聚集现象更加显著。地域分布上，前20名仅有4个北方城市上榜，南方城市整体吸引力占优，但北上广深优势更加明显。

四大城市群中，长三角城市流入人口最多，是京津冀的2倍、成渝的3倍，而且长三角、珠三角相比京津冀、成渝吸引的外乡人比例更高。在吸引力排名靠前的城市中，除长三角较均衡外，其余城市越大吸引力越强，尤其京津冀地区北京的优势无可撼动。

本季度城市人口吸引力排行中最让人意外的是，和第一季度相比重庆排名直降4位，苏州、成都、杭州、佛山则相应上升一到两位。相应的是本就在榜单上排名靠前的北上广深，人口吸引力指数增长幅度也排全国前列，强者愈强。就重庆而言，二季度周边流入人口保持稳定，但外省流入人口下降较多，一季度吸引众多北上广深来客的重庆在二季度未能延续“逃离北上广”故事，反倒是北上广深的吸引力再度加强。

2、热门购物中心北上广深占8个，一线城市扎堆现象明显

城市吸引力的提升为购物中心各大购物中心带来了流量，全国十大热门购物中心中，北上广深一线城市就占8个名额，比如朝阳大悦城、正佳广场、海岸城购物中心、西单大悦城等知名度较高商场，而其余两个则是位于成都的远洋太古里、南京万达广场建邺店。　

对于北上广深一线城市而言，购物中心扎堆已成为普遍现象。报告中指出，北京、上海购物中心扎堆情况最为明显，其中，北京购物中心距离在200米以内的占比小于上海，500—1000米范围内则高于上海；广州购物中心500米以内的占比高达60%，远高于深圳；二成都除了春熙路商圈购物中心较为密集外，其他区域区域较分散，1000米以上占比达42%，高于一线城市占比。　　

根据扎堆，购物中心识别出了城市商圈，据分析，北京客流辐射半径最大商圈为王府井商圈，客流辐射半径为13.5公里；上海客流辐射半径最大商圈为南京东路商圈，客流辐射半径为11.5公里；广州客流辐射半径最大商圈为天河路商圈，客流辐射半径为7.8公里；深圳客流辐射半径最大商圈为南油商圈，客流辐射半径为7.5公里。