近日，以“江北新区商业地产的现状及未来”为主题的南京商业地产商会第四次会长会在弘阳集团下属弘阳酒店会议室召开。南京江北新区管委会规划与国土局土地利用组的副组长朱朝晖介绍了江北新区土地与商业规划；与会的江北商业项目代表就各自项目作了介绍；此外，商会对个人理事进行了授牌；最后，南京商业地产商会就上半年工作作了总结，并对下半年工作作了汇报。

　　下半年出让商办用地650亩  2030年江北人口突破300万  　

　　2015年6月27日，江北新区正式设立，它以“最近的未来”作为slogan，发展前景令所有人向往，江北新区受到的关注越来越多，它的商业格局自然也受到很多人的关心。　　

　　8月10日，在南京商业地产商会第四次会长会上，南京江北新区管委会规划与国土局土地利用组副组长朱朝晖介绍了江北新区土地与商业规划。据朱朝晖介绍，按照规划的要求，到2030年江北新区的人口增至300万到350万，城镇人口是280万到315万，城镇化水平要接近90%。2030年新区规划的服务设施用地是2410公顷，其中是商业用地是1164公顷，商务用地约134公顷，娱乐康体用地是381.5公顷，商办用地是495.5公顷。今年下半年江北新区拟出让商办用地大概是650亩，也就是六宗土地。

　　朱朝晖说：“江北新区所有的用地指标都是省国土资源厅单独下发的，在用地的保障上面对江北新区的发展给予了很大的支持。这两个月，省市委市政府江北的职权明细化以后，江北新区的职能更加明确，对今后企业在新区的发展都给了大力的推动。用地指标和工作层面都有了很大的推进，所以下面的发展速度会越来越快。”　　

　　多个区域型商圈逐渐形成  江北商业发展驶入快车道　

　　江北商业是典型的“组团式”发展，庞大的区域以及历史原因，使得江北不可能形成单一的商圈。从目前来看，桥北、高新大厂、六合雄州、江浦等区域型商圈正在快速形成。据赢商网不完全统计，南京下半年开业的商业有15家，其中5家位于江北，占据1/3。未来的3-5年，江北商业将迎来井喷，驶入发展快车道。　　

　　以桥北为例，弘阳广场、印象汇、金象城将成为桥北商圈的主力，整个弘阳广场总面积达55万方，定位为“双MALL+主题乐园”，由一个中心秀场，二个主题街区，三个体验组团构成。目前弘阳广场正在进入改造期，而国际家具馆部分已于去年年底开业，其余部分将会陆续改造完成，预计在2019年10月开业。届时，改造完成的新弘阳广场将会具有更强的吸附力，不仅可以辐射桥北现有的六七十万人口，随着交通条件的改善，还将影响更多的市区人口。　

　　弘阳集团高级副总裁、弘阳商业集团总裁沙勇表示，江北新区是未来南京发展的重点，它的发展为江北商业带来机遇，江北有更多的资源导入和更多的关注度；同时，挑战也越来越大，更多的资本和优秀的商业将会进驻江北，已经开业的项目需要不断的调整和创新。弘阳广场的全面调整正是为了应对未来的挑战。“开发商一定要跟上消费趋势的变化，而且要在变化之前就有一定的预判。这是一个商业人需要做的。”沙勇说。

　　南京金象城商业管理有限公司常务副总经理金文瀚表示，看完新弘阳广场的规划后他非常兴奋的。他说：“完善的业态配比、品牌组合能进一步帮助弘阳广场商业进行有效升级，对于后续的厂商能够进入金象城也会有很大的帮助。所以我们也希望可以相互之间进行一个项目的错位，在相互弥补市场空隙的过程中，为整个桥北的居民打造最为完善的商圈，让他们能够在桥北家门口得到一流的服务和购物体验。”　

　　机遇与挑战并存  南京商业业内献策江北商业发展　　

　　江北的商业落后于江南，现在弘阳广场等商业只是在做补课的事情。江北也确实有很大的发展前景，但是会有个过程。

　　南京大学不动产研究中心特聘研究员李绍明表示：“国内外一个新城区CBD的形成至少需要20年的时间，河西从2001年开始规划建设，很多商业至少还要3到5年才能建成开业，实际上也是20年左右的时间。河西现在很多大商业活得比较艰难，就是因为这个过程还没有完成。江北商业的发展会有一个过程，江北核心区土地还没开始出让，这个区域建设估计还要5到10年。”　　

　　李绍明的观点得到大家的赞同，对于江北商业未来发展过程中还将出现的问题，与会嘉宾给出了自己的看法。　　

　　·土地规划问题

　　任何区域的发展都离不开土地的合理利用，南京江北新区管委会规划与国土局土地利用组副组长朱朝晖提到，今年下半年江北新区拟出让大概650亩商办用地，也就是六宗土地，这在一定程度上对江北的发展起到了促进作用。但是，规划的合理性是本次会议多位嘉宾提到的问题。

　　南京问策商业顾问管理公司总经理苏晓晴提到：“商业地产之所以难做，一个很重要的原因是我们对土地的应用和规划有问题，我们往往会把居住区和商业不放在同一个问题、同一个时段去考虑。就使得很多的商业项目落在了人流比较稀少的一些区域，这样使得商业企业非常困难。”　

　　对此，李绍明表示，规划部门要需要考虑江北的人口跟江北的商业面积之间的合理的比例关系问题。“整个江北新区的建设中怎么把轨道交通和大型商业中心结合起来，这也是规划部门、交通部门需要考虑的问题。规划如果考虑好，就是一本万利的事情，一旦规划中错过了地铁和大型商务的结合，那将来没办法弥补。”　

　　·商业定位问题　

　　商业定位是每家商业在确认项目规划之前最先考虑的问题。区域商圈无法享受到成熟商圈的外溢效应，所以定位更加重要。　　

　　苏晓晴说：“我建议所有的购物中心不要标新立异，一定是全客层，一定要是能服务所有类型的消费者。但在IP上可以做差异化分类，购物中心给顾客的印象，就是竞争的秘密武器。如何打造在这一区域里有影响力的商店印象，这就是一个顾客首选商店的竞争。”

　　江苏智儒投资管理有限公司总经理朱逸提到，未来不光是城市综合体，江北的社区商业未来也将迎来快速发展，一些品牌和业态是比较看好江北的这个市场。社区型商业需要做好社区服务，在招商过程中要更加的接地气。　　

　　·消费者趋势问题　　

　　商业已经完全走过了商圈附能和餐饮附能的时代，如今是娱乐附能，未来或许是传说附能。消费者到任何商场去消费，一定会了解这个商场的功能口碑，商场的口碑名气会附着在商品上。因此，把握消费者趋势才是重中之重。

　　南京文创实业投资有限公司总经理陆俊和大家分享了一个案例：“今年二次元的满汉全席在南京演出，很多人都来找我帮忙拿票。我特意去现场看了一下，五个歌手一个都没听过。所以我有时候很担心跟不上时代了，我不怕被对手打败，但我怕被时代淘汰。如何顺应跟上时代，这是我们商业人都要思考的。”　

　　江苏景枫投资控股集团有限公司副总裁吴正梅对陆俊看法表示赞同，她说：“目前讲主体消费人群应该是80、90后，根据数据调查， 18岁到35岁的人占到接近5亿人口，消费者更加年轻化，这样必然带来消费变化。有时候经济消费需求和生活方式也发生了很多变化，那么这些变化必然会导致我们这个行业、行业经营者，应该要做一些转变。90后在消费上比80后多了更多自信和享受生活的元素，他们不在意“月光”，喜欢及时消费，IP引导消费在他们这一群人中也更加适用。”　　

　　沙勇认为，在江北新区作为国家级新区的大背景下，商业地产机遇很大，但也面临不小挑战。江北新区目前文化、历史资源不足，消费力尚未充分释放，公共交通正在改善过程中，随着新商业项目的不断涌入，竞争会日趋激烈。因此，好的商业项目应自带标签。能否赢得消费者的时间，延长其在购物中心的的逗留时间，如何适应未来80、90后主力消费人群等是商业地产商需要研究并解决的课题。弘阳商业集团为此已开启了探索之路，并在新弘阳广场的提档升级中加以体现。

南京商业地产商会第四次会长会

　　一场会议的效果不会立竿见影，但是交流的心得或许会影响与会的嘉宾在未来江北商业发展过程中的实操。这次主题会议的召开，也正是希望能为江北新区的建设出一份力，让江北的商业更好更快地繁荣发展。