如何准确地触摸房地产市场的“脉搏”，是已经举办了17年的博鳌房地产论坛的主旨之一。在海南举行的2017博鳌房地产论坛上，与会嘉宾表示，租赁市场、特色小镇以及共有产权将在未来一段时间内站上“风口”，并且会对整个房地产市场产生重大影响。

　　租赁市场或带来新格局

　　住建部同国家发改委、公安部、财政部等八部门近期联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。目前，住建部已同有关部门选取了广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。这一新政，迅速将租赁市场推向“风口”。

　　中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮认为应当加快租赁市场的发展。“租赁市场是让物和人、资源和需求更有效结合起来的一个非常重要的组成部分。”

　　但远洋集团董事局主席李明表示，无论是从供给侧还是从需求侧出发，政策显现的效果都还没那么快，满足租赁住房的需求以及提供有效的供给都需要时间。

　　链家研究院院长杨现领认为，租赁市场火爆背后，租赁红利并非雨露均沾。“国内具有代表性的开发企业几乎都已经全部涌入租赁市场，但不是所有城市都有租赁机会，事实上它只属于重点城市。”并且这些城市需要满足有持续人口净流入、服务业占比超过50%且持续上升、房价收入比偏高以及租金有上涨空间四个条件。

　　“租赁运营是非常苦，很难赚钱的生意，毛利到15%就已经很厉害了。”杨现领说，“如果没亏钱，那就千万不要因为政策鼓励了就一拥而进，实际上运营企业怎么样，目前总体仍处于探索阶段。”

　　新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷认为，企业自持租赁住房可以改变租赁市场格局。他建议，企业自持租赁住房推出后，一要精装修，二要统一管理。不但管理、维修人员做到24小时服务，而且物业费以前由业主承担，现在由企业承担。除此之外，还要建立数据系统、管理人员监督考核系统等一系列标准体系。虽然成本会提高，租金会上涨，但可以带动整个市场的规范性。再加上合同的备案管理制度，未来会有越来越多的人选择租房。如果形成主流，就会影响其他二手房业主定价管理和租赁模式的管理。

　　特色小镇成为“香饽饽”

　　作为房地产行业的突围路径，特色小镇成为房地产行业的新“风口”之一。目前，特色小镇的发展超出想象，国内相关项目达到上万个。

　　针对目前特色小镇的发展，陈淮表示，特色小镇不是主题公园，也不是简单开发一些旅游项目。特色小镇要满足“惠及当地老百姓”这个先决条件。除此之外，充分开掘当地特色资源也应是特色小镇的特征之一。陈淮建议，特色小镇要和人口的适度聚集、农民的就地市民化以及人口的交流、高端人口的聚集结合起来。

　　全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生认为，房地产企业已经成为推动特色小镇发展的重要力量。房地产企业进入特色小镇有非常多的优势，但做特色小镇首先要考虑定位、商业模式、金融模式和建设运营，这都是必须解决的问题。“现在的特色小镇，融合发展、抱团发展，这是大势所趋，不是一个开发商就能够把一个镇打造好的。”聂梅生说。

　　在中新城镇化研究院院长袁开红看来，在特色小镇的打造中，以人为本是根本，文化基因是核心，产城融合是关键。

　　袁开红表示，首先特色小镇不可能全面开花，要看区位、资源和产业能力。大城市周边地区、资源稀缺地区，有条件的上，没条件的不能硬上。其次，特色小镇的打造，内容重于形式，一定要有本土化的东西。再次，特色小镇有共性，但更需要个性，大量复制不可取。最后，中国的特色小镇，可以“造”，但是不能“作”。在特色小镇打造的持续热潮中，需要所有当事方理清思路，脚踏实地，以促进地方发展为出发点，做出精品。

　　共有产权房成市场新亮点

　　北京市住建委日前会同北京市发改委等有关单位联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》，并向社会公开征求意见。“共有产权住房”迅速成为一个高频词汇，受到社会的高度关注。

　　中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，这是一项社会意义重大的革命性举措，一方面可以让“夹心层”的百姓用相对低的价格住上房子，同时还不影响商品房价格；另一方面它可以把原来一些家庭住房的问题统一起来，慢慢走上共有产权房的道路。

　　财政部中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林认为，共有产权住房最大的亮点就在于完全遵循市场化机制，不干扰市场价格等，而是通过产权制度来抑制投机、支持中端购房。它从购买到出租、产权退出，完全基于契约精神，按照市场价格、方式进行，避免了直接干扰价格带来的种种弊端，这在房地产市场调控长效机制的探路方面又迈出了一大步。

　　部分专家学者认为共有产权房一定程度上可以起到抑制高房价的作用。国务院发展研究中心研究员任兴洲表示，因为共有产权房的价格明显要比周边房价低，有的甚至低30%左右，所以对这部分住房的房价是有抑制作用的。不过，共有产权住房数量有限，仅从房价的角度，只靠这一项政策难以抑制。