市场期待已久的九龙仓分拆计划终于尘埃落定。这是自2015年李嘉诚长和系完成世纪重组之后，又一家香港“百年老店”启动分拆上市。

“将香港收租物业以‘九龙仓置业地产投资’为名独立上市，并非筹集新资金，也不是为求增加估值，将来派息亦不会因分拆成两间公司而增加，目前主要是将九龙仓简单一分为二。”九龙仓集团（00004.HK）主席吴天海在8月9日的业绩会表示。

同日，九龙仓在港交所发布公告宣布，计划以介绍形式分拆其全资附属公司九龙仓置业地产投资有限公司独立上市。

分拆上市的九龙仓置业地产投资，除持有目前由九龙仓拥有72%权益的海港企业之外，亦将持有一个由海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及在建中的酒店项目The Murray6项香港投资物业组成的组合。

该组合共有约1100万平方英尺楼面面积，总值超过2300亿港元，每年营业额逾130亿港元。“如此规模的贵重物业组合不仅在香港罕有，即使在全球上市公司同类型的组合中也十分罕有。”吴天海坦言，“此次分拆并不是集团希望减持股份，亦无资金压力需要集资。股东可以根据自身的需要决定增持或减持相应投资。”他坦言。

截至8月9日收盘，九龙仓股价飙升13.95%至79.65港元/股，创下五年以来的新高。

世纪重组或再现

作为一家拥有131年历史的百年老店，九龙仓目前持有的资产总值达4438亿港元，其中包括3244亿港元的投资物业组合，占集团总营业资产的80%。旗下两项核心资产为香港的海港城和时代广场，估值分别为1650亿港元、545亿港元，占整体投资物业组合的68%。

以海港城为例，根据集团8月9日公布的财报显示，今年上半年海港城的零售金额达到33亿港元，同比增加5%。同期，时代广场的零售额微跌2%至11亿港元。

吴天海表示：“分拆后系内公司有更清晰分工，新公司主要集中在香港长线收租的贵重投资物业，会德丰则主要在香港发展商业、住宅物业，因此未来在香港的投地（针对发展物业）将主要由后者参与，而一些长线收租的项目则由新上市的公司参与。

分拆后，九龙仓集团将集中于中国内地投资物业及发展物业、其他香港物业，以及物流和酒店管理。他透露，整个分拆上市的过程主要涉及两个步骤，首先获得港交所许可、将已上市公司分拆部分资产独立上市，这一步骤已经完成，其次是新公司提交上市申请表，“这个环节并非公司能够控制，最终能否获得通过以及具体的日期均有不确定性。”

“上市公司的分拆可以设立一个专注于某个特定业务或特定地理区域的运营载体，并可以实施独立于母公司的运营战略。这对于一些因母公司业务范围较广而不愿对其进行投资的投资者而言，分拆可能会吸引其投资，从而有助于提升整体的估值水平。”某熟悉香港资本市场的法律人士向21世纪经济报道表示。

同时，上述人士续称，根据香港上市规则，分拆实体必须能够独立于母公司自行开展业务，实现运营独立、管理独立及财务独立。同时，如母公司业务与分拆实体之间存在一定的业务竞争，必须在相关业务之间作出充分区分，并采取一定的保护措施。

外界普遍认为，此举意在为九龙仓、会德丰日后的重组做铺垫。对此，吴天海回应称：“一步一步来，目前暂时没有其他计划。”

去年11月，九龙仓率先将九龙仓电讯的全部股权以95亿港元出售， 并于今年5月，宣布停止向旗下有线宽频（1097）提供额外资金并引入永升（亚洲）集团成为大股东，并表示将全面撤出通讯、媒体及娱乐业务。

对于分拆对九龙仓股东的影响，吴天海表示：“本来持有1000股九龙仓的股东，未来将分别在九龙仓以及新公司各持有1000股，两家公司的合并派息与现有水平保持一致。”

或延迟内地推盘

自2007年以来，九龙仓集团以香港海港城为模板，在内地全力打造IFS（国际金融中心）等一系列商业地产，分别落地成都、重庆、长沙、无锡和苏州等不同城市，均成为当地的黄金地段的地标建筑。

根据公司财报显示，今年上半年，该集团在内地的投资物业税前利润达到14.69亿港元，占同期整体投资物业利润的比例为19.3%。

同时，该集团在北京、上海、苏州、杭州、无锡等多个城市拥有发展物业项目。今年上半年在内地的发展物业合约销售额达到119亿元人民币，同比减少27%。截至今年6月底，该集团在内地未确认销售额增至302亿元人民币，涉及110万平方米的物业。

“目前内地住宅市场的购买力十分旺盛，因此一线城市出台了一些限价令，开发商需要接受限价才可以获得预售许可证，这有可能会影响我们下半年的售楼速度，导致延迟推出一些楼盘。”吴天海表示。