大数据报告显示，随着天津城市化的加速推进，旧城改造，使缺乏个性化的传统商圈必须升级。一些区域由原来的工业区向现代产业服务区转变，新的居住区形成后不断加强商业配套，优质购物中心不断涌入，加速形成多中心商圈格局。

　　统计下半年天津新开业购物中心（商业面积≥3万㎡）时发现， 9个新开业项目，只有3个位于传统商圈，其余6个均位于新兴商圈。

　　从招商情况看，位于传统商圈的项目优于新兴商圈项目，体验型业态、餐饮业态以及儿童业态是招商重点。

　　天津下半年新开业项目共9个 其中6个位于新兴商圈

　　在传统商圈品质升级、更新换代之际，随着城市版图的不断扩张和楼市发展拉动，新兴商圈开始逐渐崭露头角。

　　据赢商大数据中心监测，截止2017年第二季度，天津新兴商圈未来2年3万㎡及以上的拟开业购物中心增量将近85万㎡，增量是传统商圈的2倍。不断后来居上的新兴商圈，开始出现与传统商圈分羹趋势，同时带来全新的商业模式，重新影响着天津商圈的商业发展格局。

　　从下表中可以看出，下半年天津新开业项目（商业面积≥3万㎡）中，位于传统商圈的仅占3个，分别是位于南京路—滨江道商圈的天津现代城二期 Modern City，以及位于解放路商圈的天津滨海万达广场和天津古秀商业广场。其余6个项目分别位于各个区位的新兴商圈内。其中，津南核心商圈占三个，水上奥体商圈、天津南站商圈、空港经济区商圈各占一个。

　　目前天津的新兴商圈主要有十个，分别是：泰达开发区商圈、津滨大道商圈、津南核心商圈、空港经济区商圈、中北镇商圈、河东CBD商圈、武清商圈、水上奥体商圈、大梅江商圈以及东丽开发区商圈。

　　大数据中心对各项数据赋值加权，对比各新兴商圈未来的发展潜力如下图：

　　数据来源：赢商大数据中心

　　综合各项数据来看，泰达开发区商圈未来发展潜力最大，津滨大道商圈和津南核心商圈紧跟其后，属第一梯队。而下半年天津新开业的购物中心，多数位于发展潜力较大的新兴商圈内。

　　此外， 这些新兴商圈也是传统商圈强有力的竞争者。数据显示，传统商圈的购物中心存量占据全市的43%，而其中购物中心在商圈内所有商业形态中仅占64%，其他均为百货、商业街等。而新兴商圈内购物中心形态占绝大多数，体验式业态比例高，所以，与传统商圈相比，新兴商圈具有其独特的优势和魅力。

　　传统商圈项目招商占优势 新商圈项目竞争压力小

　　与一线城市不同，作为新一线城市，天津的购物中心更追求时尚潮流消费与家庭消费。郑州熙地港购物中心总经理张建表示，新一线城市之于一线城市类似于中国之于发达国家，年轻且发展迅速，所以年轻、时尚、潮流一定要作为新一线城市购物中心的定位方向，而家庭消费也将成为发展趋势。

　　仲量联行天津研究部市场调查报告也显示，天津的商业地产表现中，餐饮、儿童教育娱乐、服务和娱乐业态继续成为表现最为活跃的行业，其租赁量占年度总租赁量的 60%以上。除此以外，国内快时尚零售商和科技品牌也纷纷在各大购物中心设立分店。

　　随着电商的不断发展，人们目的性购物的驱动力越来越弱，因为此类购物行为大多已经通过电商得以实现，在商场里，人们更多的是为了满足聚餐、娱乐、社交等需求。 而购物中心的一大特色就是体验式业态，下半年新开业的项目，也牢牢抓住了这个要诀。

　　一位天津的业内人士认为，通过体验经济来吸引客流已经成为天津商业地产业内的普遍共识，新开购物中心尤其注重体验式业态、餐饮类业态的布局，这也成为打响差异化“战争”、吸引顾客的法宝。这不但会给新开业项目增加很大的影响力，同时也给传统购物中心带来压力，促进其改变和转型，从而推动天津商业市场持续更新。

　　从招商品牌看，下半年新开购物中心都极力引进特色品牌、独家品牌，打造差异化的体验式业态形式。

　　例如天津鲁能德城购物中心。在公布的已签约的品牌中，来自德国汉堡的MiniWorld（迷你世界）亚洲首秀惊艳亮相，MiniWorld是全球独一无二的高科技娱乐互动体验式乐园，项目集合博物馆、游乐场以及高科技技术演示、体验与创造平台等功能，是首次进驻国内市场，将成为吸引家庭消费的利器。另外，Hard Rock 摇滚主题餐厅也是天津首店。

　　但事实上，从下半年新开业购物中心招商情况看，位于传统商圈的项目招商是占绝对优势的，地理位置优越，人流量大，受到品牌商的青睐。

　　目前，位于成熟商圈的天津现代城二期 Modern City、天津滨海万达广场和天津古秀商业广场均暂停招商，进驻品牌和业态已经基本满足商场需要。而位于新兴商圈的项目，都还在招商过程中，多数项目还未满足招商需要，复地活力广场就因为招商问题，而推迟项目开业。

　　从项目区位上看，新兴商圈内的新开业项目竞争相对较小，因为所在区位内商业正处于发展阶段，同类型的购物中心很少。比如位于天津南站的社会山购物中心，是南站第一个综合性购物中心，还在购物中心街区规划了“民国主题博物馆”，是一大特色所在，还未开业已经受到各方关注。

　　而现代城二期位于南京路-滨江道商圈，成熟繁华的商圈内有定位中高端的恒隆广场、也有中端定位的天河城购物中心，还有高端定位的“大友谊”，虽说地理位置优越，客流量大，但是如果不做到差异化运营，则很难在和如此多优质项目的竞争中脱颖而出。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于天津的商业项目来说，在布局方面也符合商业地产发展的规律，即和土地成本、城市规划等有较为紧密的挂钩，也充分说明了新兴商圈所在区域，凭借更好的土地规划和更有竞争性的土地成本，容易吸引各类投资资金的介入。

　　从消费需求和流动方向看，传统商圈内项目的改造相对困难，而新兴商圈所处区位的住宅项目不断建设，这也会为新兴商圈带来很多新的机遇。