高速发展的中国经济和城镇化进程，正在不断更新人们对城市等级的定义。于商业地产而言，则呈现出不同城市的商业格局。通过对商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活多样性和未来可塑性五个维度的平均加权计算分析，重新定义了“商业地产新一线城市”，其中杭州、天津、成都、武汉、苏州、重庆、南京、西安、长沙、青岛、宁波、无锡、厦门、大连、沈阳、济南、郑州、南昌，共18个城市位列其中。

　　7月28日，由赢商网举办的“新一线城市商业地产发展高峰论坛”在武汉隆重举行，对新一线商业地产的发展进行了深入的探讨与研究。当天，活动重要环节“新一线城市商业地产闭门首脑会议”上，来自凯德商用、绿地商业集团、电建地产、福星惠誉、纽宾凯、西安赛格、湖北万豪、武汉华发、润达国际、九洲商旅文、新田360广场、郑州熙地港、郑州上悦城、南昌王府井购物中心等近30个业内专家及商业大咖踊跃发言，针对新一线城市商业地产的现状提出了自己的看法与当前所遭遇的问题。

　　新一线城市商业发展与一线城市有何不同？新一线城市商业特质与消费趋势是怎样的？新一线城市商业地产增长的新动力是什么？小编注意到，在新一线城市商业地产发展上，大咖们一致提到了三个关键词：人口回流、资源匹配与市场机会。

　　最大契机：人口基数大、人才回流快

　　提到人口基数大，身处全国人口第一大省的CityOn熙地港郑州购物中心总经理张建最有发言权：“河南省拥有1亿人口，位居全国第一，而郑州作为河南省人口流入型城市，可能5年之后将达到2千万”庞大的人口组成了稳定消费群体，人口大量回流除了带来消费人群，还引入了拥有丰富职场经验的商业地产从业人员。

　　根据全球最大的职场社交平台领英（LinkedIn）连续第二年发布的《2016中国新一线城市职场发达程度报告》来看，上海、北京等传统一线城市依旧吸引了大量职场人，以杭州、成都为代表的新一线城市已渐渐成为年轻职场人的“新福地”。

　　数据还表明：在离开上海的职场人中，去往新一线城市发展的人才数量占比达35.5%；而在离开北京的人才中，有23.7%都选择去新一线城市。同时，在离开广州和深圳的职场人中，也有平均20%的人才去往新一线城市。杭州、成都、天津成为“出逃”北京的职场人士的主要目的地；而在离开上海的职场人中，杭州、苏州、南京成为首选地；离开广深的人群中，东莞、珠海、佛山成为了目的地。

　　职场精英们正从“出逃新一线城市”到“回归”，这一点南昌王府井购物中心总经理曹润东深有体会，“过去，年轻人将以北上广深为代表的一线城市作为就业首选地，人才外流现象严重，现在都是人才回流的状态了。前段时间，我到长沙做项目，在招聘阶段看员工简历时，发现绝大部分都有深圳广州的工作经验，如今这些人又回到长沙就业了。”为何哪些“外逃之人”又回来了？其实不难解答。

　　1、一线城市居住成本不断攀升。房价、户籍与子女教育就是压在身的“三座大山”，也倒逼着人才回到新一线城市发展。九洲远景商旅文总经理赵润涛曾在会上喊话“房价不要往上涨了，新一线城市商业发展可以向一线靠拢，但房价千万不要追一线”。

　　2、新一线城市用工需求增大。由中国人民大学中国就业研究所与智联招聘联合发布的2017年第二季度《中国就业市场景气报告》显示：2017年第二季度，一线、新一线、二线和三线城市用工需求量同比增长分别为16%、51%、50%及56%。近年来，以具有投资消费能力、高竞争能力为代表的新一线城市，正不断展现着自身的独特魅力。

　　3、与之相反，一线城市新增招聘需求持续放缓。人才过度饱和及激烈竞争而造成了“一岗多人”局面。与此同时，以北京和上海为代表的一线城市中户口指标在逐渐收紧，而部分新一线和二线城市，如成都、重庆、武汉等，由于经济发达、生活节奏适中，成为了许多求职者的首选。

　　4、教育、医疗、环境、基建等公共资源逐步向一线城市靠拢也成为新一线城市吸纳人才的“利器”。

　　可以想见，人口优势与人才引入正成为新一线城市发展的基石，这其中也包括与居民生活密切相关的零售行业。当然城市扩容与人口增长必然会造成资源分配不均的问题。

　　最大问题：资源匹配如何跟上城市商业地产发展进程？

　　“无论是项目方还是品牌方，都更青睐一线城市，担心新一线城市、二线城市的商业发展规模。”这是曹润东早期做王府井项目的担忧，似乎在武汉、长沙等周边省会城市的影响下，南昌招商乏力。

　　但曹润东坦言，经过观察与调研，现在有了不一样的看法：南昌的商业后劲、潜力其实巨大，数据表明，2016年中国餐饮市场城市增长最高的就是南昌，2016年南昌餐饮消费增长16.8%，位居全国第一，甚至项目出现了“坐等商户上门”的现象。

　　所以，新一线城市的商业需求与规模不容小觑，发展速度也是有目共睹，那么最大的问题究竟在哪？

　　 湖北万豪总经理冯志勇就提到“新一线城市的发展速度很给力，完全可以跟上一线城市的速度，但最大的问题是现有资源如何匹配上如今的发展速度，或者说在已有资源上如何定位。以江夏世纪天街项目为例，集团希望融合进京剧元素 ，实际情况却是武汉此类设计师与受众人群缺乏，难以做到像上海般高度集中。”

　　另一方面，品牌资源也较一线城市稀缺。目前看来，品牌资源与城市发展仍会存在落差与不对等，解决问题还需要把握以下几点：

　　1、规划是王道。凯德商用武胜项目总经理付晓认为：“根据数据分析看一些业态的增加比例和增长值，我们发现消费力没有下降，只是增长的点不一样。未来，新兴业态一定是增长点。”未来，新一线城市商业地产将做细分化、主题化、个性化的市场。

　　2、把握住常规品牌。新一线城市商业地产的品牌资源较一线城市稀缺，而更多特色品牌、国际品牌会青睐一线城市。新一线城市购物中心中有80%以上都是常规品牌。正如郑州新田360广场总裁司小伟所说，我一直认为拿常规品牌塑造想要的商业环境更重要，在此基础上多做探索。当然，能与国际品牌合作更好，但是这需要代价与付出，因此，更提倡在普通品牌基础上打造商业氛围。

　　市场机会：存量时代，年轻消费的战场

　　据赢商网统计，截至到2017年第一季度，重庆全市购物中心累计总存量近605万㎡，天津商业面积3万㎡及以上的购物中心总存量近531.2万㎡，西安购物中心总存量超过635万㎡，武汉购物中心总存量超过569万㎡，长沙全市购物中心累计总存量达585.6万㎡，郑州全市购物中心总存量达490.66万㎡，无锡城区重点购物中心总存量达394.49万㎡……且每年仍在持续增长。

　　“商业面积大量的过剩，从赢商网提供的数据来看，西安供应量超过上百万，实际合格的购物中心购物中心很少。商业地产正进入大存量时代，且50%都是不合格产品。”西安赛格董事长刘耀文认为，“大量的商业项目从设计之初就有问题，产品DNA就不合格，不过在优质项目匮乏的环境下，留给了商业地产巨大的机会。”

　　同刘耀文表达了相同观点，冯志勇也表示：项目开发之初，商管人员就应该介入到设计阶段，双方用各自的专业知识搭建好前期DNA。

　　与一线城市不同，新一线城市的购物中心更追求时尚潮流消费与家庭消费。正如郑州熙地港购物中心总经理张建所说：“新一线城市之于一线城市类似于中国之于发达国家，年轻且发展迅速，所以年轻、时尚、潮流一定要作为新一线城市购物中心的定位方向，而家庭消费也将成为发展趋势。”

　　开发商与品牌商在选址时，总怀揣这几个问题：哪个城市适合进驻？哪个地方的购物中心做得好？这些地方的购物中心会不会泡沫？赢商网联合创始人、赢商控股总裁周斌用一句话作了解答：一看人口，有人才有消费；二看当地的经济跟它未来的发展。