中国房地产市场受政策影响极大，尤其是进入2017年，花式调控频出，远超从前。7月23日，在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上，全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生分享了她对当前宏观金融政策的研究和房地产生态、投资风向的思考。

　　聂梅生认为，防范金融风险、经济结构调整、制度改革进入深水区，都使房地产行业的生态环境发生了巨大变化，房地产去泡沫化势在必行，同时生态环境的变化，也给行业提供了新的机会和平台。

　　聂梅生指出，刚刚召开的“全国金融工作会议”意义重大，防范金融风险是其重要内容。而抑制房地产泡沫，是当前防范金融风险重要的议题。

　　历经14年的房地产宏观调控，从2003年到2017年出台了七八十个调控文件，房地产从支柱产业发展到现在防范泡沫风险，行业生态环境发生了很大变化。当前经济结构调整要从投资转到消费，加之土地财政、个税改革等都是这个生态环境变化的特点。

　　从2007年到2017年，每年房地产的投资平均是在10万亿左右，十年就是100万亿，这些资金都在房地产的大池子里固化在房子当中，并进入了去库存周期。

　　这十年里，M1与房价呈正相关，房价基本上是跟着货币在跳动。随着房地产投资的增大，房价上涨，房地产资产也在快速膨胀。

　　当前，中国整个房地产资产沉淀着庞大的资金量，现在一二线城市，因为地价上涨产生的财富增值达到了24万亿。2016年全国个人财富很大一部分集中在房地产，经过了一轮调控以后到2017年初，房价走向还是没有明显改变。

　　所以，现在对房地产行业防范金融风险，首先就是房地产业界的金融风险。

　　“但我并不认为中国的房地产泡沫会破裂。我觉得一定会平稳突破这一轮，走向新的发展阶段。”聂梅生说。

　　她指出， 金融工作会议的另一重要内容是金融要服务于实体经济。而下一步中国经济增长的特点，反而提供了广阔的平台，让房地产行业进入了新的发展阶段。

　　聂梅生认为，金融或资本应该进入到“一带一路”、特色小镇和大健康、养老产业等领域，而平台经济、共享经济又提供了新的思路。

　　她指出，在这种背景下，要积极组织和引导资金的合理流向，作为行业组织，全联房地产商会根据产业的生态引导企业往哪里走。跟政府一起做产业基金，去发展主流。比如说民间资本怎么融入国家“一带一路”产业基金；启动了中国养老基金，也是在政府的引导下做的事情。

　　值得关注的是，在这次论坛上，全联房地产商会主导成立了特色小镇分会，致力于为开发商和实体企业转型发展特色小镇提供支持。据介绍，分会会员主体包括开发商、实体产业、金融机构以及城镇化和特色小镇上下游全产业链，而房地产企业已经成为推动特色小镇发展的重要力量，蓝城、碧桂园、路劲集团、泰禾集团、山水文园等房企成为分会首批会员。

　　聂梅生说，房地产发展逾30年，聚集了丰富的经验、大量的资本和资源，开发商进入特色小镇有非常多优势。但是想做特色小镇，无论金融机构还是开发商，都避免不了定位、商业模式、金融模式和建设运营这几个问题。

　　首先是定位，在城镇化概念下可以做很多特色小镇，也可以在新兴产业和产业创新上做很多特色小镇概念。这是两个不同的定位，需想清楚。

　　商业模式当中，最重要的是金融模式。特色小镇没有按揭贷款，土地也是目前的瓶颈。这个问题解决以后，才能说建设。特色小镇的运营和商业模式，盈利模式是结合在一起的。聂梅生认为，特色小镇是一个平台，是一个共享经济，农业、建筑业、制造业、服务业都可以做特色小镇。

　　聂梅生说，此次成立特色小镇分会后，准备发起100个企业主题的特色小镇，为会员企业聚集资源，同时争取配套政策。