商业地产项目难做，而且越来越难做！

各位大神绞尽脑汁，进行着各种努力，包括场景创新和业态创新。

场景创新

场景lP打造，似乎是形式创新大家最为热爱的，例如长宁来福士以圣玛利亚女中、景观钟楼等上海租界殖民文化的文艺浪漫lP，例如杭州来福士的“红酒瓶”外立面造型，例如深圳的彭成DDMmall，在商场中庭创新打造的巨型仿真树场景......

毫无疑问，视觉体验是创新者们尤其关注的一个要点。毕竟在人所获得的感官信息中，视觉占83%。抓住了视觉，就意味着抓住了重点。这毕竟是颜值的时代。

抓大放小，对于擅长于战略思考同时懒得进行细节耕耘的中国人来说，抓住了83%，就已经符合2080法则。

而且，形式创新也向来被今天的中国人所重视。虽然花的银子多了一些，但潜意识中我们自己清楚，这是一件一劳永逸的事情。在中国，搞设计的总是比搞运营的吃香，挣钱多而且快，一劳永逸，不用像个日本主妇一样永无休止地干着零零碎碎的杂事。

业态创新

业态lP打造，虽然也是形式创新的范畴，但多少包含一定内容创新的内容。既然涉及到内容，事情就比较麻烦和罗嗦，但招商总比运营管理展现出一劳永逸和挣大钱、挣快钱的特征，而且主要还是形式创新，比较容易抓的住人的眼球。

业态创新的核心依然是在体验上做足功夫。场景创新抓的是视觉体验，那么业态创新，抓的就是体验业态。说白了，就是做消费者玩的那种业态。

于是，电影体验空间、迷你KTV、IP体验、VR体验等热潮延续，屋顶球场、艺术主题乐园、射箭馆、卡丁车俱乐部、室内运动馆、室内冲浪、室内攀岩等体验形态不断出现，机器人实验室、各类艺术空间等新型业态也在购物中心流行。

体验消费

体验消费，没错，这是商业地产项目解困的手法。其实不仅如此，我们这个时代的经济形态，就是体验经济。

人认识世界并与世界交互，有三个主要形式，即体验、经验和先验。经验判断和先验判断是理性认识，是认识的高级阶段。而体验则由视觉、听觉、嗅觉、味觉、体感等感官获得信息，并激发情绪、联想等感性认识。

体验日益展现为一种经济形态，简单的说吧，消费已经不仅满足吃饱、保暖、睡眠、交通等功能性需要，消费过程已经成为一种审美行为。

既然体验已经成为一种经济形态，那么我们就要搞清楚，体验价值是什么？

一个洋娃娃，成本也许只有几十元，其交换价值也许也只有几十元或者一百元，这在商场里面常常可以看到。但芭比娃娃为什么在特定条件下售价可以达到一千元？这是因为特定话题例如一部动画片构成了儿童极其强烈的体验需求。

体验业态的经济特征是什么？投资大、运营成本高、毛利率低，坪效低，就其本身，能够产生多大的交换价值？

在美国，1美元的电影票房，能引发200美元的消费。换句话说，体验业态能激发出巨大的消费价值，这才是体验价值！在我们的购物中心里，2000万元的影院票房能引发40亿元的消费吗？这就是体验价值，如果没有做到，说明我们的体验经济没有做到位。

体验经济的内核

体验经济的内核，是内容，而形式是次要的。

体验是审美行为，与其它行为产生疲劳的程度和速度相比，审美疲劳是最为强烈而且是快速的。喜新厌旧是人的天性，所有人，男人、女人和孩子。

任何形式的创新，周期长，投资大，都无法跟上审美疲劳的速度。只有内容的创新，才是生命力的源泉。

一个VR，一个新奇特的场景，消费者来个一两次，产生审美疲劳，就不会再来。而电影院人流不断，因为，消费者看的不是电影场馆，大家看的是电影。

所以，做体验经济，内容为王！内容为王！内容为王！重要的事说三遍。

设计和运营，产品和服务

商业地产项目的开发和运营，无外乎就是定位、设计、招商和运营这几个环节。

在项目的实际运作中，定位往往是最离谱的。既然是要做内容，定位的依据应该来源于运营。但是，几乎所有，商业项目都是最后组建运营团队，没有内容策划和服务策划作为依据的定位研究是怎么一回事？于是，就聘请一些靠卖点子的江湖游医来做定位研究。而这些江湖游医都极其聪明，一会一个创意会横空出世，只是这些游医们几乎都没有机会耐着性子干过几年摸爬滚打，吃力不讨好的运营服务的活儿。

至于设计、招商、运营后面几个环节的活儿，大致是这么个逻辑：

——设计的最牛叉，你招商的，就按我设计出来的成果去招商。招不到？那是你招商的无能！

——招商的第二牛叉，你运营的，就把我招进来的品牌给养活。养不活？那是你运营的无能！

这个逻辑，反映了重设计轻运营、重产品轻服务的一种思想方法。

拿什么拯救商业地产项目

拿什么拯救商业地产项目？还是要从商业项目的运营逻辑出发，以内容为王，重视运营，重视服务，以内容策划和服务策划为先导，这才是拯救商业地产项目的根本之法。

记得在北京大学校友会商业地产总裁研修班授课时，一位大型商业地产企业的负责人在课余时对我讲的一句话：项目开业那一天，我感觉也许是噩梦的开始。

对她的话，我深以为然！