毗邻深圳的地理优势，让惠州的房地产市场备受投资者追捧。如今随着大湾区发展战略的落地，惠州商业地产再度迎来开发建设高潮期，其中尤以大亚湾、仲恺等区域最为明显。作为惠州本土购物中心的佼佼者，惠州港惠购物中心经过9年的发展，如今已成为惠州规模最大、业态品类最全的综合性购物中心。2016年，惠州港惠购物中心年销售额达到12亿元，连续数年业绩呈现双位数增长，备受行业关注。

　　作为一家本土成长起来的购物中心，港惠在过去九年中究竟是怎样做到的？通过实地踩盘以及采访港惠购中心的总经理兼操盘人秘海英，蔽见港惠运营之道。

　　曾经一度遭遇低迷，深耕细作自造商圈

　　港惠购物中心位于惠州惠城区演达大道11号，扼守惠州演达一路、三环路、南岸路几大城市主干道，靠近市中心最繁华的商业中心-花边岭商圈。项目背靠总体量近40万方的港惠新天地综合体，分三期开发，1期总建筑面积16.8万㎡，2期11.8万㎡，3期规划总建筑面积15万㎡。目前港惠MALL一二期均已开业，总建面达到13万㎡，分别是购物中心北区和西区，三期正在建设规划中。

　　其中，港惠购物中心北区2008年开业，西区2010年开业。购物中心引进了沃尔玛、万达影城、苏宁易购、稻香酒楼等主力店，在业态上力求大而全，覆盖珠宝首饰、服饰零售、餐饮、娱乐休闲、儿童游乐体验、书店花艺、家居生活、数码科技等多重业态，是惠州市区覆盖面最广、品类最为齐全的综合性购物中心。

　　那么，在国内大部分购物中心追求体验升级、主题化、个性化的大趋势下，消费者的眼中，港惠购物中心这种大而全的业态是否符合惠州的消费需求呢？

　　选择了一个人周二（正常上班日）的下午走访港惠购物中心。看到商场内一些门店有消费者停留，星巴克等轻食餐厅中聚集了一些年轻消费者，还有一些消费者在随意的闲逛，一些家庭客群带着孩子在商场内玩耍。随意采访多位顾客，表示一个月内总要来该商场几次，吃饭逛街看电影。

　　“单看惠州市场，港惠目前的业绩是最好，品牌销售也是最好的，因此开店进入港惠的合作条件也是最高的。”秘海英自信的说道，今年港惠要冲刺15亿年销售额。

　　显而易见，对于港惠购物中心而言，如今正处于稳步提升的风华正茂期。然而，也正如行业对于惠州市场秉持的谨慎态度，港惠也曾经有过一段发展艰难期。

　　“最难过的是2008-2010年，一期开业要吸引客流，二期要筹备开业，尤其是2009年，当时遭遇了整个北区负一层的返租事件。这个事件当时对项目影响非常大，后来我们全部返租回来进行整体运营。”

　　当然，秘海英也不回避的谈到，当时二期的定位确定有点不太符合惠州当时的消费水平情况，部分品牌进来不适应，导致有一些品牌运营不善撤场。“经过一段培育期、我们根据整个客层的需求，进行具有针对性的调整。不去刻意迎合地气，而是更精细化的选择适合惠州消费的品牌。”

　　作为花边岭商圈的核心项目，港惠购物中心的出现，填补了周边一站式休闲购物目的地的空白。而一二期近13万方的体量，也让港惠形成了以自身项目为中心的演达商圈，反哺扩大了商圈的辐射范围和影响力。

　　顺势调整：购物中心业态+百货式管理

　　秘海英说，虽然港惠如今正处于良性发展阶段，但商场运营这是个技术活，一刻不能放松。

　　“我们与其他购物中心不一样，是购物中心业态+百货式管理模式。”秘海英表示，这也是在惠州市场曾经一度低迷的大环境下，港惠能够脱颖而出业绩持续增长的原因之一。

　　看到，相较于其他购物中心体验式业态占据着主导，在港惠购物中心，绝对是“购物欲望”攀升。

　　就楼层业态规划而言，负一层以家电数码+电玩+家居生活配套+特色小吃餐饮为主，L1层以精品女装女鞋+化妆品集合区+珠宝配饰、茶饮轻餐等为主，L2层以超市+时尚女装+女士箱包+内衣馆，L3层以超市+男装男鞋系列+商务休闲+男士箱包，L4层以影院+运动系列+儿童业态+书店+特色餐饮，L5层以家居家纺+美容美发+健身摄影+大型餐饮区。

　　从整个商场的业态比例而言，零售业态占比超过60%，以化妆品牌为例，除了千色店、妍丽等两大集合店外，还引进了DHC、林清轩、韩束、一叶子、卡姿兰、丸美等20多个品牌专卖店，成为惠州购物中心内最大的化妆品集合区，同时女鞋男鞋、箱包等品类也很多样。餐饮达到57家之多，儿童游乐业态除了自身的蚂蚁家儿童会所外，还有乐悠游儿童乐园、冒险岛、红黄蓝亲子乐园等。

　　在业态规划方面，“合适的品牌放在合适的位置，比租金贡献更重要。”秘海英略显激动地说道。

　　“我最反对商业地产的填户式招商。商场要运营，首先要有布局，就像下棋一样。业态组合比例要合理，即你和市场要有联合度，首先做品类布局，做好品类之后还有品牌布局，这样做起来的商场整体布局才有氛围，才有购物欲。”

　　在现场看到，在业态规划与品牌组合方面，港汇尽可能的让相关联的业态放在同一个片区，如一楼精品女装搭配化妆品、女鞋，三楼男装搭配男鞋箱包、运动系列等，每个楼层又根据不同业态特点辅以特色或者轻食餐饮。

　　谈及百货式管理，秘海英表示，最大的优势是，一旦策划特殊时间节点的大型营销活动，可以统一调配商场400个品牌来参与，这是正常购物中心管理模式很难达到的。

　　“我们的进驻品牌多以联营扣点的形式进行合作。通过我们的运营，不断提高了商户的业绩，这样商户对商场的活动支持就会非常大。比如9周年店庆，商户就会把全年力度最大的活动、最好的货品供给港惠。”

　　目前港惠购物中心的线上会员人数达到20多万，其中女性消费达到72%。为了更全面的掌握会员消费大数据，设置了专业的会员部门，同时信息部和市场部合并，根据分析消费者的消费轨迹，策划不同的活动。“我们运营部有20多个人，可以根据销售分析，跟商户及时互动交流。比如如果一周销售下降，具体是什么原因？我们会辅助商户分析原因，提供一些指导，同时让商户也重视。”

　　在细节服务方面，港惠购物中心斥巨资打造母婴室、女士会所、蚂蚁家儿童会所，每周三会员日展开多样会员活动，如今港惠亦正在建造男士会所。

　　“我们要构建一切条件，与消费者创造链接。所以港惠一直非常认真的在做社交场所和第三空间，让消费者从进入商场，无论是视觉、触觉、嗅觉，都能与消费者形成良性交流。”在过去的几年中，港惠购物中心策划了冰雕节、湿身啤酒节、跨年晚会、枕头大战等等活动。未来港惠还将围绕着年轻、时尚、超酷、摇滚等等多个方面展开营销策划。

　　未来：三期正在规划中，未来将持续调整升级

　　据秘海英透露，港惠新天地三期已经正在建设中，按照规划，其商业将达到6万方，未来也将与现有港惠购物中心进行全面打通，整体购物中心商业体量或将达到18万㎡。

　　同时，港惠购物中心负一层也将马上要进入调整期。“我们想在负一层打造一个针对年轻人的“红番区”主题街区，压缩一部分目前家电数码电子产品的区域。在场景和景观打造上，更迎合年轻人的审美。”

　　2018年将是港惠购物中心十周年，因为也将对物业条件进行升级，如洗水间改造、增加化妆间、对商场一些通道进行设计包装，打造主题场景。

　　“现在就是一个晒时代，晒什么？晒吃的、晒在哪、晒孩子……晒所有。所以购物中心所有场景体验，包括陈列点，需要给他们的晒提供素材。而这些素材还要有品质感。”

　　在采访最后，秘海英强调，任何市场只要前景不错，竞争都很激烈，每个市场都有一个正常的洗牌期，再好的环境也有失败者；再恶劣的环境也有赢者。在未来的商业中，想要有一席之地，必须要做好软实力，提升团队竞争力，加强专业运营。