近年来，我国产业地产逐渐成为地产商竞相逐利的领域，更成为众多房企转型升级的首选方向，在房地产市场遭唱衰的同时，“产业地产黄金时期”等观点却屡见不鲜。是正当红，还是概念炒作?真实的产业地产行业究竟是什么样?

　　中国产业地产互联网平台-168地产网CEO吴玉梅认为：“未来十年是产业地产的天下，而平台化运营不仅使企业生产、运营活动高效快捷化，更是未来产业地产建设的思路与出发点，是行业的最终解决方案。”

　　各产业迅猛发展为产业地产带来巨大发展空间

　　国家统计局数据显示，2014年我国企业数量(不包括个体经营企业、公共组织机构等)达到2258万家，尤其是第三产业企业数量逐年增多。

　　产业的迅猛发展增加了企业集群式需求的欲望，工业园、科技园、孵化园等产业集中发展模式成为企业新的发展诉求;另一方面在住宅市场因遭遇前所未有的调控逐渐降温、商业地产也因竞争激烈开始出现过热迹象的背景下，传统房地产企业也开始寻求转型。在供需两旺的前景下，我国产业地产呈现出快速发展态势。

　　区域分布方面，中东部是工业园、产业园区分布最广的区域，主要由于这些区域处于经济发展的中心，尤其是北上广深作为是区域经济发展中心，成为我国产业地产发展的引擎。在“工业4.0”及“互联网+”等概念的刺激下，将持续释放其在产业地产领域的强大需求潜力。

　　中西部地区对东部经济发展的承接作用正逐渐体现，尤其是东部劳动力成本日益增加的前提下，东部传统制造业向中西部的转移，工业园区、孵化器等产业地产的需求越来越大，同时地方政府也意识到集群发展对产业的重要性，也开始政策扶持加大工业园、科技园的建设，产业地产市场热度正逐渐升级。

　　行业分布方面，2009年开始，我国确定了未来重点发展的七大新兴产业，包括节能环保、新兴信息产业、生物产业、新能源、新能源汽车、高端装备制造业和新材料等领域，各地也围绕这几大重点领域规划建设产业园。总体来看，产业趋势影响着产业地产的最终定位，新兴行业是未来产业地产发展的主要领域。

　　现阶段产业园区运营模式亟待创新

　　我国产业园区规模逐渐增大的同时，质量却是参差不齐，同时在开发运营模式方面也存在问题：

　　首先，产业地主开发以房地产企业为主导，缺乏政府、企业等主体的紧密融合，导致园区基础设施建设不足，相关的配套服务设施不符合产业发展要求。工业园区发展运营的基础是技术设施建设，部分工业园区中交通设施不完善，有的工业园区中供水供电方面也存在问题，直接阻碍了相关产业正常的生产经营活动。我国的工业园区目前所使用的都是工业用地，工业用地规定相关配套设施建设不能超过7%，导致工业园区中生活、休闲、科研、商业、娱乐等相关配套设施严重不足。

　　其次工业园区缺乏完善有效的服务体制。工业园区是产业发展的主要载体，单纯依靠工业园区这项硬件设施满足不了产业更好的发展和运营，建立能够促进工业园区中各产业健康稳定发展的系统服务体制是产业成功运营的关键所在。但是我国目前大多数工业园区单纯重视硬件设施的建设工作，忽略了系统有效的整体工业园区运营服务体制的建设。

　　产业地产是以因地制宜规划发展而来，对地方产业依赖性强，同时在园区运营方面，需求一个完善的服务平台，确保地产项目的有关产业能够健康有序的发展。因此需要地产开发商要具备房地产开发能力，同时也要具备产业运营能力。另外产业地产需要综合运用出租、出售、服务等方式进行资金回收，通过项目后期的运营服务促使项目增值，从而实现地产企业利益的最大化。

　　因此产业园区开发运营模式的创新主要考虑两方面：一是在功能上，园区也由传统意义上的单一配套转向复合功能设计;二是在运营方面，则由原来多类别科技领域的叠加转向专业化的研究开发。现在的开发运营在短期内能发挥园区基础功能，但随着产业的增多及细分领域特征越来越鲜明，模式的创新已成必然。

　　整合是产业地产“王道”

　　行业融合度日渐提升，跨界发展早已成为趋势，此外，由“大众创业万众创新”引发的创业热潮也是势不可挡，而这些都对土地等资源利用、地产规划有了更高的要求。产业地产不仅可以整合产业群、提升产业效率、孵化新兴产业，而且能有效地实现城市资源的市场化配置，调整产业结构、促进产业升级与可持续发展，更能有效促进城市功能的完善，提升土地价值和城市价值。

　　前期国内政府给予产业地产较低的土地成本和优惠财税补贴，但随着工业用地集约利用和清理地方政府优惠措施等的出台，产业地产原有的以土地溢价的以售为主的盈利模式不可持续，未来产业地产不仅仅只是单纯的地产开发，打造精细化产品，而将以自持物业为主，服务标准化、平台化。

　　彼时产业地产的开发及运营一定是地产商、政府、入驻企业、运营平台等各主体的参与及有机融合，扬长避短协调性发展，怎样吸引并留住一个企业，后期如何招商、运营和资本运作等变得愈加重要，地产商需要从纯粹的地产思维转变为平台思维。在这过程中，提供全方位和持续的增值服务，做企业的问题解决方和成长拍档，整合、构筑资源平台并提供一站式服务，变得尤为关键。

　　“产业地产最终目的是实现政府、地产商、企业、个人的有机整合，因此产业园必须要有高度的资源整合能力以及跨界服务的能力，让土地资源、物业承载、金融扶持和园区服务同时发力，迅速高效地促进园区的发展，而互联网正是实现这些的基础。”深圳市易讯时代科技-168地产网CEO吴玉梅如是说。

　　正如168地产网CEO吴玉梅所说：“平台化运营不仅使开发商、运营商、服务商及园区企业的管理运营高效快捷化、跨界化、生态化，更是未来产业地产建设的思路与出发点，是行业的最终解决方案。”

　　平台是一个载体，未来产业地产的机会更多地体现在如何使这一平台更加“平”，更加“宽”，能解决“平”、“宽”的企业及模式将会在竞争中脱颖而出。“跨界整合将成为产业地产行业未来的一个盈利爆增点，物管单纯的物业出租已遇到盈利天花板，而从企业需求出发，增至服务却有着非常多的想像空间。企业和企业所拥有的资源，也终会成为最核心的资源”，吴玉梅称。