随着国家经济的转型，商业地产市场也随之变化。在保持稳定增长的同时，企业战略调整、消费者需求升级、网络零售对行业的冲击与推动，逐渐促成了新零售时代的到来。作为未来推动经济增长的新发动机，零售商业市场将发挥愈加重要的作用，由量变到质变的转型，会带来行业更健康的发展。办公楼市场热点正向二线城市扩展，中资企业对办公楼的需求明显比外资强劲。新的金融、信息科技、消费服务业、电子商务及互联网金融等的快速发展也成为办公楼市场增长的主要动力。酒店市场总体趋稳，高端酒店市场缓增，中端酒店市场发展迅速，旅游经济发展为旅游酒店及客栈带来了更多发展机遇。

　　一、2016年中国商业地产发展总览

　　商业地产市场主要包括零售商业市场、办公楼市场、酒店市场等三大板块，本次分析将针对商业地产总体市场表现，以及零售商业、办公楼、酒店等分物业市场的发展现状及未来预测分别展开分析。

　　(一)2016年商业地产市场表现

　　1、投资同比增速略有回升，但仍保持整体放缓态势

　　2010年是商业地产市场投资的分水岭，近年来受宏观经济减速及房地产市场调控等政策因素的影响，商业地产投资增长持续放缓，2016年全年商业地产投资额22371亿元，投资增速7.5%，较2015年4.2%的增长率略有回升，但仍保持整体投资放缓的态势。商业地产去化压力大、商办物业同质化严重、加之互联网时代电商的冲击，使得市场对商业地产的投资趋向保守和谨慎。

　　2016年，办公楼的投资增速继续下滑到5.2%，全年办公楼投资额6533亿元;商业营业用房的投资继去年达到增长低点(2015年增速1.8%)后有所回升，全年投资增速8.4%，商业营业用房的投资额15838亿元，占商业地产投资总额的70%。

　　2、新开工面积连续3年下降，16年市场供应量有回升迹象

　　2010年以来，商业地产市场的新开工面积的增速持续放缓，尤其是从2014年开始出现负增长的情况，甚至2015年新开工面积同比降幅达到10.2%，2016年随着房地产市场销售情况好转及部分政策利好因素，新开工面积降幅缩小至1.3%。总体来看，商业地产市场的供应量在维持减量的趋势下有回升迹象。

　　2016年，办公楼的新开工面积持续2年减少至6415万平米，同比降幅2.3%，比2015年的10.6%的降幅有明显减小;商业营业用房的新开工面积持续3年减少至22317万平米，同比降幅0.9%，比2015年的10.1%的降幅有明显减少。商业营业用房的新开工面积占商业地产市场总量的77.6%，仍是市场供应主力。

　　3、住宅调控政策频出导致需求外溢，商业地产市场销售规模增长明显

　　2016年，商业地产销售面积同比增长20.3%，达到近六年来的最快增速，最终实现销售面积14638万平米。一方面是由于各大主要城市2016年的住宅调控政策频繁出台且把控更加严格，部分自住及投资需求外溢到商业地产市场购买商用物业;另一方面是得益于国家出台的降准降税等一系列货币宽松政策，使得商业地产销售规模增长明显。

　　办公楼销售面积在2014年下降之后已经连续两年保持增长，2016年同比增幅31.4%，增长至年销售面积3826万平米。商业营业用房销售面积10812万平米，同比增幅16.8%，占商业地产销售面积的73.8%。对比来看，办公楼市场在过去两年的销售增长情况明显好于商业营业用房，这与科技行业的迭代发展、金融行业的快速增长有一定关系。

　　4、办公楼售价增幅回升，商业营业用房售价增长乏力

　　2016年，办公楼市场的售价延续2015年的增长态势，平均销售价格达到14333元/平米，同比增幅达到11%;商业营业用房的售价仍处于低增长状态，同比增幅2.3%，比2015年的-2.6%的负增长有所好转，但仍增长乏力，这主要来自于商业地产行业快速扩张带来的规模泡沫、线上购物带来的消费分流等方面的压力。2016年商业营业用房的销售价格达到9786.3元/平米。

　　(二)2016年商业地产行业重大政策

　　据万商俱乐部对业内347位商业地产企业高层的问卷调研，大家认为，2016年影响商业地产行业的重大事件主要包括财政部营改增扩大试点、国务院颁布推动实体零售创新转型意见以及发布商业用房可改住宅的政策，另外人民币贬值的国际化战略、英国脱欧带来的资本变化也间接影响到国内的商业地产市场。

　　1、“营改增”扩大试点

　　2016年3月24日，据国家税务总局消息，财政部、国家税务总局发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》。通知要求自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(简称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。覆盖到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。

　　2、推动实体零售创新转型

　　2016年11月11日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于推动实体零售创新转型的意见》(国办发〔2016〕78号)，加快供给侧结构性改革的实施，促进中国消费升级和实体零售业的全面创新转型。

　　3、发布“商可住”政策

　　2016年6月4日，国务院办公厅通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，公布了一系列政策，以支持加快培育和发展住房租赁市场。除了落实现有政策，对个人出租住房所得，减半征收个人所得税之外，也正式提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。《意见》也明确了“商改租”后，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

　　4、人民币国际化

　　2016年10月1日，人民币将正式加入IMF特别提款权(SDR)货币篮子，所占权重10.92%，成为SDR篮子的五种权重货币之一。加入SDR作为人民币国际化道路上里程碑式的事件，对于人民币中长期发展的影响远远大于短期的冲击。一是各国央行可能提高国际储备中的人民币资产比例，使得人民币作为国际储备货币的地位得到提升;二是鼓励和吸引全球私人部门增加对人民币资产的配置，人民币的股、债和其他资产都将迎来更为广阔的国际市场;三是提高人民币债券的吸引力，使得离岸和在岸人民币市场得到长足发展。

　　(三)2016年商业地产标杆企业动向

　　2016年影响行业发展的主要商业地产企业动向包括了资产管理输出形式的企业轻资产化、零售闭店潮、万科宝能之争、马云的新零售概念、企业产品线转型、优客工场独角兽的存在、万达商业H股退市等，这些龙头企业的动向都在表明行业正在发生快速的变化，面对新零售时代的到来，如何及时变化企业发展策略以适应市场需求、抓住市场的新机遇成为未来企业重点关注的问题。

　　2016年，许多商业地产企业开始尝试轻资产运作方式，万达、绿地、恒大等五大地产巨头“轻资产”化，凯德、大悦城、红星商业纷纷试水资产管理输出模式。未来输出管理、合作经营将成为商业地产企业的战略发展重点。

　　网购对实体商业的冲击带来了新零售时代的到来，一方面实体商业的闭店潮来袭，百盛、华堂、美特斯邦威、达芙妮等品牌大幅度闭店，超市、百货企业也相应关闭业绩不佳的门店，百盛、王府井等传统百货企业转向城市奥莱。而另一方面马云提出的“新零售”概念在网络里刷屏。

　　万科、万达等龙头企业也在做股权调整，万科与宝能系股权之争引发全民全年关注，最终华润退出、深铁接盘。万科收购印力集团96.55%股权，成印力控股股东。万达商业H股退市，发行A股。

　　受政策影响，长租公寓、联合办公已成为行业热点，各类企业竞相进入长租公寓、联合办公等领域。毛大庆创办的优客工场估值屡创新高，成为行业“独角兽”。

　　二、2016年零售商业市场分析

　　消费对经济增长的“稳定器”和“压舱石”作用日益增强。作为拉动经济增长的三驾马车之一，最终消费支出保持较快增长，消费对经济增长的贡献率不断提高。2016年，最终消费支出对经济增长的贡献率为64.6%，高于2015年4.9个百分点，高于2014年15.8个百分点。2016年，社会消费品零售总额突破33万亿元，达到332316.3亿元，比上年名义增长10.4%，增速比上年回落0.3个百分点;扣除价格因素，实际增长9.6%，增速比上年回落1个百分点，但高于GDP增速2.9个百分点。消费的稳步增长对商用物业的发展带来整体利好，但传统零售业与网络零售业的发展情况冷热不均。

　　(一)传统零售业态中超市、百货业态的总额下滑，专业店仍保持增长

　　2016年，因受到网络购物的持续冲击，传统零售业的超市、百货业态的零售额分别下滑0.2、2.1个百分点，市场整体出现低迷状态，许多连锁超市、百货等零售企业为了整体收益考虑，采取将部分盈利能力弱的门店关闭的措施。

　　图7 2016年传统零售业态内部增长率(限额以上单位)

　　数据来源：国家统计局

　　据赢商网统计，2016年，10家知名超市企业关闭共计34家门店，16家知名百货企业关闭共计24家门店。近年来，实体零售业的业绩下滑、经营压力增大是一直延续的情况，线上购物的冲击与人工、房租等成本的不断增长，使得实体零售企业的盈利空间日渐减少，生存压力增长，所以不得不缩减规模。

　　(二)持续高速增长的网络零售对拉动整体零售市场作用更加明显

　　据德勤及中国连锁企业协会的研究，中国网络零售在整体零售市场中发挥的作用远超全球平均水平。2016年，中国网络零售额占社零总额的比重达到15.5%，比北美、西欧等地区高出7-8个百分点，该趋势随着网络零售额的持续增长将更加明显。

　　中国网络零售市场已开始由先前的疯狂增长逐渐步入到相对成熟和稳定增长的阶段，且其规模在不断扩张的情形下，整体增速将逐渐下行并接近稳定合理区间。据国家统计局的数据显示，2016年，全国网上零售额51556亿元，比上年增长26.2%，这也是近五年来网络零售增速首次低于30%。

　　相比实体零售业而言，网络零售市场的增长对零售业的拉动作用日趋增大。2016年，实物商品网上零售额41944亿元，增长25.6%，占社会消费品零售总额的比重为12.6%。

　　(三)零售业在三四五线城市的增长幅度明显高于一二线城市

　　通过对银联全年54.7亿次交易数据的分析发现：2016年，按银联交易口径统计，全国零售业消费额增长33%，消费频次增长10%。按城市级次来看，三四五线城市2016年的消费额、消费频次同比增长均远高于一二线，是全国消费市场的有力增长极。其中，三线、四线、五线城市2016年消费额的同比增幅分别为41%、47%、44%，消费频次的同比增幅分别为17%、19%、24%。可以看出，三线以下城市的居民消费力在逐步释放出来，这对全国零售业的增长是有效的支撑，也是未来商业市场的发展动力之一。

　　(四)餐饮行业冷热不均，文体娱行业的消费高速增长

　　通过对银联全年54.7亿次交易数据的分析发现， 餐饮业在各级城市的发展呈现出冷热不均的情况。其中，在一线城市餐饮业的消费额下降20%，在二线城市餐饮业的消费额增长22%，在三四五线城市的增长分别达到了67%、83%、74%，甚至远高于零售业在这些城市的增长幅度。可见，一线城市的居民对外出就餐的意愿有减弱倾向、餐饮业竞争加剧，而三线以下城市的居民外出就餐的消费正在快速增长，餐饮业在这类城市的仍然有较大的发展空间。

　　文体娱行业在全国平均增长162%，是目前零售业中最热门的行业，这与人们关注健康、社交、娱乐等生活品质提升方面的需求有一定关系。文体娱行业在各级城市的增速均很高，目前来看，二三四线城市的文体娱行业发展处在黄金期，同比增幅分别达到172%、216%、231%，而在一线城市的消费增幅也达到了85%。由此可以说，文体娱行业将成为未来促进商业市场发展的强劲动力。

　　(五)全国购物中心新开563个，六大区域中仅华东就占44%，二三线城市占64%

　　根据搜铺及赢商网对2016年新开业购物中心项目的盘点，统一梳理3万平米以上购物中心的数量后发现：2016年，全国开业3万平米以上商业项目563个，商业总体量4945万平米。全国各区域之间的发展并不平衡，华东区新增供应量远高于其他区域，2016年共开业251个商业项目、共计2182万平米，占全国新增供应数量的44%。而华南、西南、华北、华中等四个区域的新开业商业项目数量在55-83个不等，总商业面积在492-605万平米不等。另外，西北、东北两个区域受经济大环境的影响，新增商业供应量也相对较少，新开业商业项目数量在32、20个，总商业面积在302、211万平米。

　　从各级城市的新开项目量来看，2016年新增商业供应主要集中在二三线城市，占总供应数量的64%。一线城市的新开商业数量仅占总量的16%，四五线城市的商业供应也有一些，分别占总量的13%和7%。

　　(六)全国购物中心单店日客流量与去年基本持平，一二线城市下降、三线城市保持增长

　　据汇纳科技的数据统计，近五年来，购物中心的客流量保持稳步增长。2016年全国购物中心平均单店日客流持续增长至4.72万人次，基本与去年持平，增长速度有所放缓。这与购物中心大量开业、网上消费的分流导致竞争加剧有一定关系。

　　从不同级次的城市来看，2016年，一二线城市购物中心的单店客流呈下降趋势，达到4.8、4.9万人次，均比2015年下降0.1万人次。而三线城市购物中心2016年的单店客流维持4.4万人次。从总体上看，三线城市的平均单店客流增长仍是最高，2013-2016年，三线城市购物中心的平均单店客流累计增长了29.5%。一二线城市的购物中心市场日趋成熟且竞争加剧，三线城市因居民收入提升及消费的升级带来了商业发展的机会。

　　(七)全国200家标杆商场销售同比上涨4%，百货分化明显、购物中心大部分上涨

　　iziRetail调研全国54个城市共计200家标杆商场(包括109家百货、78家购物中心、12家奥特莱斯、1家免税店)的2016年业绩总量同比上涨4%，其中104家上涨，76家下跌。

　　调研样本中开业时间超过2年的百货，2016年的总业绩同比215年微跌1.5%。其中，业绩下降的百货有67家，远高于业绩上涨的34家。各百货商场之间的分化明显，少量优质百货业绩提升，而更多的百货业绩仍在下滑中。

　　调研样本中开业时间超过2年的购物中心，2016的总业绩比2015上涨了10%。其中，有61家购物中心业绩上涨，8家业绩下跌。

　　(八)全国主要商业地产企业持有的商业规模增长不一，万达持有面积最大

　　截至2016年底，全国持有商业规模排名前12的企业中，万达集团以2964万平米的持有商业面积稳居行业第一的地位，同时保持34.8%的高速增长，在总规模和增幅两方面都表现出绝对的优势。

　　凯德集团以全集团522万平米的持有商业面积位列第二，2016年仅开业一个项目，发展比之前有明显放缓。银泰商业以银泰百货和银泰城两条商业产品线为主，也已拥有358.8万平米的商业体量。

　　值得一提的是，万科集团收购印力集团之后的商业规模排全国第四，同比增幅22.2%。而宝龙集团以2016年新开8个项目的速度，实现了同比41%的增幅。

　　在规模排名前12的企业中，仅1家新鸿基作为港资商业地产企业的代表。

　　三、2016年办公楼市场分析

　　中国经济格局切换，“向下”的传统经济与“向上”的新经济交错而行，经济的发展和企业经营活跃程度预示了办公楼市场的主力演变。近年来，办公楼市场总体保持增长态势，每年的新增供应量随经济环境的变化而调整，外资企业对经营扩张的需求日趋谨慎，中资企业成为新增需求的主力。

　　(一)全国主要城市优质办公楼新增供应840万平米，一二线城市基本相当

　　2016年，全国17个主要城市优质办公楼的新增供应量达到840万平米。考虑到国际政治经济环境的不确定性和中国经济增速趋缓，开发商可能延迟供应。考虑15%的延误率，未来三年市场将迎来办公楼供应高峰，预计总量约在2,300万平方米。从新增供应的分布来看53%的项目位于非核心商务区或新兴商务区。供应集中入市无疑令新兴商务区的去化压力居高不下，但十三五期间城市轨道交通和购物中心建设的加速也将推动一、二线城市办公去中心化的进程。

　　(二)中资企业对办公楼的需求将进一步增长，金融、信息科技、消费服务业为需求主力

　　从企业类别来看，未来一年预计外资企业大多对经营扩张持谨慎态度，而中资企业相对进取的经营态势将使其继续担纲办公楼市场新增需求主力，占比将从2016年的83.4%进一步上行。

　　(三)传统金融业混业经营带来需求增长，二线城市需求更强劲

　　2016年金融行业成为办公楼市场新增需求的主要来源，占比31.4%。虽然P2P行业退潮影响使得非传统金融业呈现调整，但金融业仍在持续增长，未来一年金融行业对于办公楼市场的直接需求将更多来源于传统金融企业的业务创新、混业经营、业务拓展等。同时，金融行业对二线城市的办公楼需求增速明显高于一线城市。

　　(四)科技行业需求“迭代”增长，电子商务及互联网金融投资活跃带来更多租赁需求

　　科技行业因行业整合迅速，办公楼需求呈现增长迅捷而多变的特点。在2016年TMT领域的投资仍保持较高速增长。北京、上海、深圳、浙江和广东是TMT投资最为活跃的区域，电子商务和互联网金融是当前吸引投资最多的子行业——这也深深的影响了其办公楼租赁。

　　(五)“消费”类服务业助推办公楼需求，共享办公空间需求扩展

　　以教育和医疗为代表的消费服务类租户成为办公楼市场的新兴力量，在2016前三季度市场需求中发现，此类租户在一二线城市都占到专业服务类租户新增需求的30%以上。

　　共享办公经营目前来看无论是开业场所与吸引客群均不对甲级办公楼构成直接竞争，但其对租户彼此之间的协作与经营助力的运营模式可谓颠覆。北京、上海仍然是共享办公扩展的首选之地。

　　四、2016年酒店市场分析

　　国内高端酒店市场总体平稳增长，中端经济型酒店市场发展相对快速。随着国内旅游经济进入快速增长期，度假酒店、客栈也迎来了发展良机。

　　(一)高端酒店市场总量保持微增，涨幅低于去年

　　从国内高端酒店市场总体来看，除去部分酒店摘牌的因素，2016年，中国五星级酒店净增8家，比2015年同期净增的55家少47家。高端酒店市场总体保持稳定发展。

　　(二)万达、绿地在国内主要业主酒店数量中分列第一二名，远高于其他业主公司

　　国内酒店业主分布集中，除了万达、绿地外，其他持有酒店的企业都保持较少的规模，主要是在综合体项目中的附属物业，并未作为主要投资及发展板块。2016年底，国内主要业主酒店公司持有的酒店数量排名中，万达、绿地分别以102个、70个位列第一二名，远超过其他业主公司。宝龙、海航等9家公司持有8-15家酒店不等。

　　(三)万豪在知名酒店集团中属于规模最大，其次是希尔顿、洲际、雅高

　　按照知名国际酒店集团的客房数排名，截至2016年底，万豪以110万间客房总数位居全球酒店集团的规模第一的位置，希尔顿、洲际、雅高这三大集团分别以77万间、72万间、52万间的客房总数位列第2-4名，这四大酒店集团远高于其他集团的酒店客房规模。另外，国内的万达酒店集团以3.3万间客房总数接近于香格里拉酒店集团。

　　五、2017年商业地产市场发展预测

　　(一)零售商业市场预测

　　据赢商网不完全统计，2017全国预计新开购物中心将高达864个(商业面积≥3万㎡)，其中计划新开购物中心10个以上的城市达20个，主要集中在新一线城市;重庆以预计新开购物中心55个居全国之首，上海和西安分别以50个、38个分列二三。

　　2017年购物中心总数同比增幅与2016年相当，华东地区霸主地位不变，西南地区一跃而上，因此预计西南区开业数量排到第二，华南区落为第三。

　　在国内经济转型、消费市场升级、电商加速侵蚀线下消费市场、商业地产供应量猛增的情况下，商业市场的经营压力越加明显。而随时关注消费者及市场新动向成为未来商业地产企业及零售企业的重点，如80后90后的消费力量，中产阶级消费升级，健康、家庭、社交、女性等消费观念的出现，线上线下消费的融合等都将成为未来影响行业的趋势。

　　未来，中产阶级的消费观念将成为中国零售市场的风向标，消费者健康意识更强，崇尚为健康消费。同时，“家庭型消费”的需求也将日益强烈。女性经济独立趋势更明显，创造“她时代”市场。

　　网络零售市场走入“成熟期”，交易规模增长维持稳定增速。社交媒体成为催生网购需求的新动力，O2O平台推动餐饮与出行行业的创新。跨境电商成为消费市场新宠。三四线城市网购总量已经超过一二线城市。

　　(二)办公楼市场预测

　　2017年全国17个主要城市优质办公楼新增供应初值预计将接近1,000万平方米，比2016年实际交付量增幅超过19%。

　　从租户行业角度来看，金融混业、信息科技和消费服务业将是2017年国内办公楼的新需求所在。在“大众创业”和办公楼供应充沛的背景下，共享办公预计将继续成为2017年租赁市场上的一股活跃力量，快速发展带来的竞争升级将凸显运营能力和增值服务的重要性。

　　预计2017年底17个城市办公楼平均空置率上升3.3个百分点至23.5%，17个主要城市中有14个城市的平均空置率都将上升，市场有呈现供过于求的特征，中国办公楼供需平衡将逐渐倾斜到需求端。

　　从一线城市来看，上海空置率相对最高，将超过15%。二线城市中，则只有南京、杭州、宁波、大连四城在20%以下。成都、重庆、无锡、长沙的空置率将至少连续第三年处于30%以上。天津受到滨海新区的新增供应入市的影响，办公楼整体空置率也将首次踏过30%的门槛。二线城市总体空置率仍将上行。成、渝两地虽然仍空置高企，租金调整幅度将有所收敛。在空置水平目前仍处于20%以下的市场，如杭州、南京、青岛、大连，预期租金变化仍不会非常敏感，将处于缓步下行态势。

　　(三)酒店市场预测

　　从规模增量来看，一线城市(北上深)和旅游目的地的市场新增将持续大于其他城市，国内高端酒店业主集中度会继续攀高，持有规模排名前5业主将占据80%份额。星级认证高端酒店数量将持续缓增(年度5%左右)。

　　从酒店级次来看，豪华及奢华酒店盈利性高于低星级酒店，且资产保值增值较好。

　　从经营策略来看，多数城市需求存在但平均房价受压，行业以价保量策略将依然明显。