现在做商业地产不能只从商业角度看，要文旅商兼容，另外一方面，产品的整个链条要很清晰。大家看到国内很成功的案例，比如新天地、K11、大悦城、正大广场、凯德、来福士、国金、IFC、万象城、APM等等，有几个成功因素，如果直接从香港搬过来，成功几率很高，因为它在香港已经成功，所以把香港的资源往国内搬，就得到了先机，因为人家很早之前就成功了。但国内的开发商要成功就要通过艰苦的奋斗，因为他们是第一批，要研究第一次应该怎么走，当然他们可以请很多香港人才，直接引进香港人才，所以在早年的时候，超过50%的商业地产项目由香港优秀人才参与。

从商业地产的关键词方面来理解，第一，商业理念，第二，商业模式，第三，主题性，是否有IP、O2O，是否做到文化、艺术类的嫁接，有没有做到商业内容，包括很好很丰富的产品等。我们认为往后的发展趋势里产业嫁接非常重要，因为，所有的超市最后都会有自身的IP化，又有多元化、特色化、新生活化的方法，比如大悦城就是个IP，大悦城去到哪里都能成功，因为它是个IP，很多商家认为跟着它就能成功，基本不会失败。很多商家不能成功的原因是因为本身没有IP，没办法把自己塑造出来，只能通过普通的招商方法，没办法拥有一个IP去引商。所以我们认为大悦城、IFC能引商，去到哪里都有VPN跟着，所以一个好的商业必须文旅商共同结合。

K11就是成功的案例，它打造的就两个字，艺术。所以我们觉得K11充满艺术情怀，关于它怎么艺术，是一种深透力，你去过才知道。所以人人就很好奇，就会去K11看看。文化是一个很空泛的名词，文化到底是什么，很多人都搞不懂，如果谁能成功做到文化综合体，谁就能引领市场。